收益性物業(yè)的租賃管理

　　(一)影響收益性物業(yè)租賃市場的主要因素

　　1、城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境。城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境是指城市的總體經(jīng)濟環(huán)境。如該城市的國民生產(chǎn)總值、國民收入、國民經(jīng)濟增長率等反映國民經(jīng)濟狀況的指標(biāo);當(dāng)?shù)氐南�費總額、消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價指數(shù)等描述社會消費水平和消費能力的指標(biāo);該城市進出口增長情況、外資企業(yè)新增加數(shù)量等反映高檔物業(yè)需求的指標(biāo)以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟政策、財政政策、消費政策、金融政策等產(chǎn)業(yè)政策方面的情況等。

　　城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境情況的好壞，首先直接決定著是否有足夠的、具有一定支付能力的租戶來租賃該城市的物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)以及高檔公寓物業(yè)、中低檔居住物業(yè)等等。其次，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的狀況，也是房屋租金水平高低的決定者。宏觀經(jīng)濟形勢看漲，各行各業(yè)發(fā)展迅速，市場對出租的房屋需求旺盛，必然會促使房屋租金提高，反之，房屋租金就會走低。最后，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的狀況還是房屋租賃期限長短的重要影響因素。如果宏觀經(jīng)濟形勢看好，租戶就希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益，而房屋出租者則希望盡量簽訂短期租賃合同或增加提高租金的條款等等。

　　2、房屋出售市場情況。房屋出售市場情況包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量類型、檔次、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理單位、成交條件(預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等)、出售時的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、價格、地區(qū)、配套等方面的需求。

　　房屋市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、價格低，則必然會吸引大量消費者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶;反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費者需要的房屋產(chǎn)品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費者就會轉(zhuǎn)而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。

　　所以，在分析和預(yù)測物業(yè)出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結(jié)合起來。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握物業(yè)出租市場的現(xiàn)況與未來發(fā)展趨勢。

　　3、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境。房屋租賃政策法規(guī)包括直接規(guī)范房屋租賃管理的政策法規(guī)規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及間接影響房屋租賃的相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，比如《城市公有房屋管理規(guī)定》、《城市私有房屋管理條例》等。

　　房屋租賃政策法規(guī)是決定或影響城市居民或城市單位是否租賃房屋、租賃什么類型的房屋、租賃多大規(guī)模房屋以及租賃期限的主要因素。比如，若規(guī)定國有單位不能租賃私有房屋辦公，則這些單位就不會租賃私有房屋等等。另外，房屋拆遷管理辦法也間接影響房屋租賃市場情況，如規(guī)定的拆遷補償費標(biāo)準(zhǔn)比較低，而房屋出售市場的售價比較高，則被拆遷的住戶就很有可能短期或長期租賃房屋居住而不是直接到出售市場購買住房等。

　　(二)收益性物業(yè)爭取租戶的措施與方法

　　1、物業(yè)管理企業(yè)爭取租戶的措施。物業(yè)管理企業(yè)為了將房屋盡可能快捷、有效地出租出去，需要采取主動的措施去尋找和爭取租客。這些措施包括：

　　(1)發(fā)布廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網(wǎng)址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。但需要注意的是，做廣告時一定要考慮到租賃房屋的類型、檔次以及相應(yīng)的潛在租戶的類型，以便能夠用最少的廣告成本開支爭取到最多的潛在租戶。

　　(2)“免費”或優(yōu)惠。如可以提供一次免費旅行、免費使用俱樂部的機會等。也可以在廣告中聲明前若干位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內(nèi)有某種優(yōu)惠或向光顧物業(yè)的客戶發(fā)送禮品等。

　　(3)引導(dǎo)參觀。通過引導(dǎo)潛在租戶參觀，來使其對待租房屋產(chǎn)生興趣和需求。參觀中工作人員不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點，并且要說明他們所能提供的服務(wù)，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。

　　(4)建立租售中心。使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊蠓课莸那闆r。但當(dāng)市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

　　(5)與獨立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作。房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人往往具有豐富的推銷經(jīng)驗，了解市場的供求狀況，并且具有廣泛的客戶網(wǎng)，借助于他們的力量往往可以事半功倍。特別是在出租一個新的戰(zhàn)相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)時，與他們的合作會特別有效。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法。

　　(1)開展?jié)撛谧鈶舻牡怯洝Ｗ屆恳粋�前來咨詢或參觀房屋的潛在租戶填寫一份來客登記表。登記表中應(yīng)包括潛在租戶的姓名、單位、住址與辦公地點、聯(lián)系電話、從事行業(yè)、收入水平、員工數(shù)量、所需房屋的類型和面積、擴租的可能以及需要的特殊物業(yè)管理服務(wù)等等。