2018土地登記代理人《代理實務(wù)》重點試題（11）

　　(1)2001年，市S集團依法獲得對該市原國有企業(yè)M紡紗廠的兼并權(quán)利。2005年上半年，因企業(yè)改制，部分廠房出租于W公司，租期一年半。2005年下半年，S集團欲收回出租廠房，因合同期限未至，W公司提出獲取合理補償?shù)囊�求，得到了S集團的認可。

　　問題

　　1.什么是國有土地租賃?

　　2.國有土地租賃是國有土地出讓方式的有效補充，對此你作何理解?

　　3.國有土地租賃的期限是如何劃分的?

　　4.“承租土地提前收回，可以獲得合理補償”是國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)，具體是指什么7

　　(2)某宗地系國有土地，土地使用權(quán)人為某公司，通訊地址為：市路號。依據(jù)2004年6月20日該市工商行政管理局頒發(fā)的經(jīng)過變更地址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為市路號，該企業(yè)向有關(guān)部門提出該宗地　地址變更登記。

　　問題

　　1.宗地地址變更登記的三個要件是什么?

　　2.宗地地址變更登記的申請人是誰?

　　3.辦理宗地地址變更登記的申請人應(yīng)當向有關(guān)部門提交的土地權(quán)屬證明文件有哪些?

　　參考答案

　　(1) :

　　1.國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

　　2.國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。嚴格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。

　　對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

　　企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當采取出讓或者租賃的方式置：

　　(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團的。

　　(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的。

　　(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的。

　　(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

　　S集團對M廠的兼并符合第(4)條的規(guī)定。

　　3.國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　W公司的承租期限當屬短期租賃。

　　4.國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)有：

　　(1)承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。國有土地租賃，承租人取得承擔土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。

　　(2)國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。承租土地使用權(quán)期滿，承租人可以申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益的需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準。

　　(3)承租土地提前收回，可以獲得合理補償。國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補償。承租土地使用權(quán)的收回原因有：①承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。②承租土地使用權(quán)期滿申請續(xù)期未獲批準的，承租土地使用權(quán)由國家無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

　　因此，W公司可依法獲得補償。

　　(2) :

　　1.宗地地址變更的三個要件是：

　　(1)須屬自然人的經(jīng)常居住地;

　　(2)須屬固定場所;

　　(3)須經(jīng)法律確認。

　　2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權(quán)利人。

　　3.應(yīng)當提交的土地權(quán)屬證明文件有：

　　(1)由土地登記機關(guān)發(fā)出的土地證書。地址變更登記申請人為土地所有權(quán)人的，提交土地所有權(quán)證書;申請人為土地使用權(quán)人的，提交土地使用權(quán)證書;申請人為土地他項權(quán)利人的，提交土地他項權(quán)利證明書。

　　(2)地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等。