2018年土地登記代理人《理論與方法》輔導(dǎo)：土地滅失

　　土地滅失

　　不可抗力一般指在簽訂合同以后,不是由于當(dāng)事人的過錯(cuò),而是由于發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見和人力不能克服、不能避免的強(qiáng)制力量,致使合同不能履行或不能完全履行時(shí),當(dāng)事人可以全部或部分免除自己承擔(dān)的責(zé)任.不可抗力事故,一種為自然現(xiàn)象如自然原因造成的水災(zāi)、火災(zāi)、地震、颶風(fēng)等;一種為社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、政府禁令.

　　不可抗力的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人,由此產(chǎn)生的法律后果的負(fù)擔(dān)必然應(yīng)以平衡雙方的利益為出發(fā)點(diǎn).由此,因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故,導(dǎo)致出讓國有土地使用權(quán)人無法按既有用途利用土地的,國家可收回出讓國有土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金.出讓金在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的性質(zhì)為年地租折現(xiàn)值的總和,也即土地使用者將數(shù)十年使用土地的代價(jià)于訂立出讓合同時(shí)一次性支付給國有土地所有者代表.當(dāng)不可抗力發(fā)生時(shí),出讓金多已交付于出讓人,土地使用權(quán)出讓合同已經(jīng)履行,若發(fā)生土地滅失,損失完全由土地使用者承擔(dān)顯失公平.因不可歸責(zé)的事由而導(dǎo)致用地者喪失預(yù)期利益以及出讓金已支付的,國家退還剩余年限的出讓金,已使用年限的出讓金,視為土地使用權(quán)人對(duì)該土地已行使的占有、使用、收益權(quán)的抵銷.當(dāng)然,如果僅是耕地因洪水變?yōu)槌靥?種植業(yè)轉(zhuǎn)為漁業(yè)的,則不構(gòu)成土地滅失

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