2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點：土地他項權利概述

　　土地他項權利概述

　　一、定義

　　土地他項權利是在土地所有權和土地使用權以外依法律、合同或者其他合法行為設定的土地權利。

　　1989年國家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》第2條第一次正式采用了土地他項權利的用語�！洞_定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中也曾多處提及土地他項權利。1995年的《土地登記規(guī)則》第2條對土地他項權利做出解釋，將其界定為土地使用權和土地所有權以外的土地權利。該條規(guī)定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。

　　概而言之，我國的土地他項權利有如下特點：

　　(1)土地他項權利是在他人土地上享有的權利。也就是說，土地他項權利的客體是他人土地所有權、使用權的客體。在這種情況下，土地他項權利不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權人、使用權人的效力，即能夠對后者的某些權利行使加以必要的限制。

　　(2)土地他項權利的主體是土地所有權人、使用權人以外的，與土地所有權人、使用權人之間存在著某種法律關系的民事主體。這些關系可以是法律、行政法規(guī)設定的，也可以是法律行為(當事人之間的協(xié)議)或者其他合法行為設定的。建立這些法律關系的共同目的，就是維護他項權利人對該土地享有的某種合法利益。

　　(3)土地他項權利不受一物一權主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權，并且這個所有權只能派生一個土地使用權，但是這并不妨礙在同一土地上設立多種甚至同種多個的他項權利。例如，一塊土地，其四鄰均享有通行權，其使用權人可將其分段出租，也可以在其上設置數個抵押權。所以，土地他項權利可以同時滿足多種的和多人的土地利用需求。

　　(4)土地他項權利依存于土地所有權、使用權，又是對該所有權、使用權的一種限制。這種限制，表現(xiàn)為他項權利人對土地為某種利用行為的權利，或者他項權利人請求土地所有權人、使用權人在利用該土地時為某種行為或不為某種行為的權利。

　　(5)土地他項權利是長期存續(xù)的權利，因而通常有加以登記的必要。

　　土地他項權利的意義在于對土地所有權、使用權以外的各種長期性土地權利進行確認和管理，以充分保護土地所有權人、使用權人以外的人們在土地上的各種合法使用權益，維持與土地有關的各種民事關系的穩(wěn)定有序，從而協(xié)調多方面的土地利用需求，促進土地的合理有效利用，并維護社會安定。

　　二、土地他項權利的取得與分類

　　(一)土地他項權利的法律關系主體和客體

　　《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中規(guī)定的當事人實際上是指土地他項權利取得合同一方的土地他項權利人和另一方的土地所有權人、土地使用權人。土地他項權利是在已經確定了土地所有權和土地使用權的土地上享有的權利，以土地所有權和土地使用權的存在為前提，通常以土地所有權和土地使用權的客體為客體。權利人可依一定方式自土地所有權人、土地使用權人取得土地他項權利，從而與土地所有權人、土地使用權人之間產生某種法律關系如土地使用權抵押關系、租賃關系。

　　(二)土地他項權利的取得方式

　　土地他項權利因其具體權利類型不同，取得方式亦有差別。根據《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，作為民事財產權利的一種，土地他項權利可以通過以下方式取得：(1)基于法律、行政法規(guī)的直接規(guī)定取得，如《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第9條(電力通訊經營單位享有的他項權利)、第54條(立體交叉和平面交叉使用土地時享有的他項權利)。(2)根據與土地所有權人或者土地使用權人訂立的協(xié)議取得。(3)基于其他合法行為取得。根據法理和實踐，取得土地他項權利的依據還可以是行政行為(政府決定)、司法行為(法院判決)等，例如，市政部門關于建設地下鐵路的決定，政府批準電信公司利用某企業(yè)使用的國有土地敷設地下電纜，法院在處理土地相鄰糾紛時依法作出的確權判決。

　　(三) 土地他項權利的分類

　　《土地登記規(guī)則》第2條第2款規(guī)定土地他項權利包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。這里所說的“其他土地權利”，從我國目前的情況看，主要有地役權、空中權和地下權、土地借用權、耕作權。

　　三、土地他項權利的內容及限制

　　土地他項權利人可以依法或者依約定對土地實施某種利用行為。

　　土地他項權利人可以依法律或者約定請求土地所有權人、使用權人在利用該土地時為某種行為或者不為某種行為;有權排除土地所有權人 、使用權人或者第三人對其權利的侵害。

　　土地他項權利人取得、行使權利不得違反法律規(guī)定的義務及權利設定時約定的義務，不得給土地所有權人、使用權人造成超出合理限度的或者本來應當且能夠避免的損害。

　　從權利內容的角度可以將土地他項權利分為積極他項權利和消極他項權利。積極他項權利指他項權利人于他人土地上為一定行為的權利，如抵押權人的抵押物處分權、地役權人的通行權、引水權、排水權等等。消極他項權利，指為保障自己在地上工作物或者相鄰物上的合法利益而請求土地所有權人、使用權人不為一定土地利用行為的權利，如電力設施所有權人禁止妨害輸電線路安全的權利，鄰地人的禁止妨礙采光權、禁止妨礙觀望權等等。

　　積極他項權利，按權利性質分，可分為用益性他項權利和擔保性他項權利。用益性他項權利是指按照特定需要而使用他人土地的權利，如租賃權、地役權、耕作權。擔保性他項權利是指為保證債務履行而在他人土地上設立的物權負擔，目前僅有抵押權一種。這里所說的“他人土地”，是指他人擁有土地所有權或者土地使用權的地塊。

　　用益性他項權利又可分為工作物維持權和行為權。工作物維持權指在他人土地上建立和維持某種建筑物或其他固定設施的權利。我國現(xiàn)有的空中權和地下權即屬于工作物維持權。行為權包括兩類，一是在他人土地上實施通行、取水、引水、排水等利用行為的權利，二是在他人土地上維持工作物的權利。

　　擔保性他項權利的特點是對土地使用權人的權利處分構成一定限制，并賦予擔保權人在債務不履行情況下請求司法扣押和變賣標的物受償的權利。這種權利具有一定的長期性。根據現(xiàn)行土地登記規(guī)則，土地抵押應作為他項權利予以登記和管理。

　　他項權利產生相對人的消極義務(即不作為的義務)。積極他項權利產生相對人的不妨礙義務。也就是說，為保護他項權利人在他人土地上的合理利用需求，實現(xiàn)土地資源的充分有效利用，土地所有權人、土地使用權人及第三人不得妨礙他項權利人利用土地、侵害工作物或者實施有損土地他項權利人合法利益的其他行為。消極他項權利產生土地所有權人、土地使用權人的容忍義務，即不為一定的土地利用行為，以保障土地他項權利人在該土地上的合法權益。

　　另一方面，他項權利人也必須尊重土地所有權人、土地使用權人的合法權益。為了平衡各方利益，實現(xiàn)權利的公平保護，土地他項權利人行使權利不得違反強行法的禁止性規(guī)定和雙方設定權利時約定的義務。對超出合理限度的使用或者本來應當且能夠避免而未能避免所造成的損害承擔損害賠償責任。

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