2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點：集體土地使用權概述

　　集體土地使用權概述

　　一、定義

　　集體土地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權。

　　集體土地使用權的定義，包括以下幾個要點：(1)權利主體的特定性，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織本身或者集體的成員、符合法律規(guī)定的其他組織和個人(如，集體經(jīng)濟組織或者其成員舉辦的企業(yè)和學校、醫(yī)院等公益性事業(yè)，依法承包“四荒”土地的單位和個人。(2)權利的限制性，即集體土地使用權在權利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權主體范圍等方面受到法律的某些限制，故其權利只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)存續(xù)和行使。(3)權利客體，即集體所有的土地。需要指出的是，集體土地使用權的客體不包括地下的礦藏、埋藏物等法定的國家所有物。(4)權利性質(zhì)，即用益物權。這種用益物權是由集體土地所有權派生的、所有權人以外的民事主體享有的對集體土地進行占有、使用、收益的權利。在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，集體土地使用權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和用于投資。公民擁有的集體土地使用權可以依法繼承。

　　二、集體土地使用權的主體

　　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權。

　　集體土地使用權主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟組織及其成員，集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個別情況下，才可包括集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。這與現(xiàn)行法禁止或限制集體土地使用權流轉(zhuǎn)的政策是相聯(lián)系的。因此，從總體上來講，集體土地使用權是靜態(tài)的權利，集體土地使用權人與集體土地所有者一般具有身份上的歸屬性或依賴性。

　　三、集體土地使用權的分類與取得

　　(一)關于集體土地使用權的分類

　　集體土地按用途劃分為農(nóng)用地和建設用地。集體土地使用權分為農(nóng)地使用權和建設用地使用權。

　　根據(jù)《土地管理法》第五章有關條文的規(guī)定(參見第4、59、60、61、62條)，集體土地包括農(nóng)用地和建設用地兩大類。目前，土地管理部門只對其中的集體土地建設用地使用權頒發(fā)證書;農(nóng)地使用權的登記發(fā)證制度尚未建立。

　　按照法律的規(guī)定和土地登記實踐，集體土地建設用地使用權的范圍包括宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權和鄉(xiāng)村公益用地使用權。

　　(二)不同用途的集體土地使用權按不同方式取得

　　集體土地使用權按照不同的用途，采用不同的方式向集體土地所有者原始取得�？偟恼f來，包括以下四種情況：

　　(1)農(nóng)地使用權。農(nóng)地使用權一般通過承包經(jīng)營的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權，稱為土地承包經(jīng)營權。依《土地管理法》第14、15條規(guī)定，集體經(jīng)濟組織成員，以及集體經(jīng)濟組織成員以外的單位或者個人，可以通過承包經(jīng)營的方式，取得農(nóng)地使用權(即土地承包經(jīng)營權)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。具體說，發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包合同一旦生效，承包方即取得集體土地使用權。在承包經(jīng)營期間，承包人的土地使用權受到法律的保護。

　　(2)宅基地使用權。依《土地管理法》第62條的規(guī)定，農(nóng)村居民在戶口所在村(村民組)內(nèi)提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，經(jīng)縣級人民政府審批后，由本集體經(jīng)濟組織分配取得宅基地使用權。

　　(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權。依《土地管理法》第60條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用本集體經(jīng)濟組織所有的土地舉辦企業(yè)的，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，通過投資興辦企業(yè)，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權。集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等方式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)的，亦照此辦理。

　　(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權。依《土地管理法》第61條的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準后，經(jīng)集體經(jīng)濟組織撥付，取得鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權。

　　四、集體土地使用權的內(nèi)容及限制

　　集體土地使用權人對集體土地享有占有權、使用權。依土地用途的不同和權利取得方式的不同，享有不同的收益權、處分權�？偟恼f來，集體土地使用權人對土地都享有占有權、使用權。但是，不同的集體土地使用權人在對土地行使收益權、處分權方面存在較大差異。基于不同種類的集體土地使用權在設置目的上的差異，法律對它們的使用權能和處分權能有不同的限制。例如，按照現(xiàn)行規(guī)定，農(nóng)民對承包使用的耕地，必須按規(guī)定用途使用，不得擅自建房、建窯、采礦、采石、挖砂、取土、造磚、建墳。又如，農(nóng)民對宅基地只有使用權，不得買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。相比較而言，土地承包經(jīng)營權人的權利內(nèi)容較充分，其不但對土地享有占有權、使用權、收益權，還擁有一定的處分權;而鄉(xiāng)村公益用地使用權人的權利內(nèi)容較為單純，其對土地只享有占有權和使用權，基本上不擁有收益權、處分權。

　　集體土地使用權的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務和權利設定時約定的義務。集體土地使用權人行使權利，在權利客體范圍方面也有所限制。對依法或依約定不屬于集體土地使用權客體的土地、空間范圍及物，不得行使上述權利。因為任何權利都與一定的義務相伴，沒有絕對的權利，按權利行使的一般法理，行使權利時不得違反應當履行的義務。限制的具體內(nèi)容擬在后續(xù)各節(jié)中分別做出規(guī)定，因為不同的權利其所受的限制是不同的。

　　五、集體土地使用權的終止

　　集體土地使用權因下列情形而終止：��

　　(一)國家征用土地的;

　　(二)集體經(jīng)濟組織因鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設的用地需要，或者因用地人不按照批準的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權的。

　　依照上述第一項的規(guī)定終止集體土地使用權的，集體經(jīng)濟組織應以其獲得的補償費，按照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對原集體土地使用權人支付補償，或者以其他方式對原集體土地使用權人進行補償性安置。

　　(一)終止的原因

　　集體土地使用權的一般終止原因，大體上與國有土地使用權相同，如，使用權期限屆滿、使用權人自愿放棄、使用權人死亡后無人繼承、土地的自然變故等。此外，還有以下幾種特殊原因：

　　1、國家征用土地

　　國家因公共利益需要而征用集體土地時，集體土地使用權人應當服從。但是，對于被征用土地的使用權人，國家應給予公平的補償。此外，對于農(nóng)地和宅基地的使用權人，集體經(jīng)濟組織還可通過內(nèi)部調(diào)劑等辦法，為他們另行提供土地使用權。

　　2、集體收回土地使用權

　　根據(jù)《土地管理法》第65條的規(guī)定，有下列情形之一的，集體可以收回土地使用權：(1)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的;(2)不按照批準的用途使用土地的;(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。其中，第2項的“不按照批準的用途使用土地”，應包括以下行為：擅自改變土地用途;長期閑置土地;不當使用土地，致使土地狀況嚴重惡化;違法轉(zhuǎn)讓土地使用權。

　　(二)終止的效果

　　除國家征用的外，集體土地使用權終止以后，應當在法律上被認為回復到該使用權設立前的初始狀態(tài)，即所有權權能完全由所有權人掌握的狀態(tài)。這時，就存在著一個重新設立土地使用權的問題。一般說來，重新設立的土地使用權，應當維持原來的用途和主體范圍，具體說，原來是農(nóng)地的，仍然應設農(nóng)地使用權;原來是宅基地的，可另行分配給需要宅基地在社區(qū)居民。但是，原來的企業(yè)用地，如果企業(yè)倒閉后無人收購或另行投資使用，可以通過復墾轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)地。

　　在集體因國家征用而調(diào)整土地分配的情況下，集體應當對被收回土地的原使用權人提供適當?shù)难a償。這種補償，可以從集體經(jīng)濟組織獲取的征地補償金中支付。具體說，地上附著物及青苗補償費應當支付給地上附著物及青苗的所有者;安置補助費支付給不需要統(tǒng)一安置的原使用權人。

　　2018年全國土地登記代理人網(wǎng)校培訓：

　　2018年土地登記代理人網(wǎng)校輔導導師精講+精選題解+內(nèi)部資料。各章節(jié)配備相應習題，清晰掌握鞏固各考點;詳細梳理各章節(jié)分值分布，明確考試重點，解析考試方向，臨考提分必備。點擊購買>>>>

　　全國統(tǒng)一服務熱線：4000-525-585　快速聯(lián)系通道