2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點(diǎn)：外商投資企業(yè)場地使用權(quán)

　　外商投資企業(yè)場地使用權(quán)

　　一、定義

　　外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)以支付場地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。

　　本定義主要是從權(quán)利主體(外商投資企業(yè))、權(quán)利取得方式與代價(jià)(以支付場地使用費(fèi)或者以中方所取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股)、權(quán)利內(nèi)容特征(有期限限制)等方面對(duì)外商投資企業(yè)場地使用權(quán)做出的概括。因?yàn)樵谕馍掏顿Y企業(yè)相關(guān)立法頒布和實(shí)施之時(shí)，國家尚未實(shí)行土地有償使用制度，故外商投資企業(yè)場地使用權(quán)具有一定的特殊性：其權(quán)利存續(xù)的有期限性，類似于出讓;其取得的低償性及通過與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂“劃撥國有土地使用權(quán)土地使用合同書”，又類似于劃撥。因此，外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是一種既不同于出讓，也不同于劃撥的特殊形式的國有土地使用權(quán)。

　　二、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的取得

　　(一)外商投資企業(yè)直接申請(qǐng)用地而取得場地使用權(quán)。

　　依《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第5條、《外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第34、37條的規(guī)定，外商投資企業(yè)向政府申請(qǐng)用地，經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用手續(xù)，領(lǐng)取土地證書，并繳納場地使用費(fèi)后，可取得土地使用權(quán)。依照這些規(guī)定，場地使用費(fèi)的繳納主體及場地使用權(quán)的享有主體都非常明確，實(shí)踐中爭議不大。

　　(二)關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)因中方合資者以劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資而取得場地使用權(quán)。

　　依《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》第48條“合營企業(yè)所需場地的使用權(quán)，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對(duì)合營企業(yè)的出資，其作價(jià)金額應(yīng)與取得同類場地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費(fèi)相同”的規(guī)定，可以確定依上述方式取得的場地使用權(quán)，由中外合資經(jīng)營企業(yè)在合營期間享有。同時(shí)，依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定，中方合資者以劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資，也應(yīng)繳納場地使用費(fèi)。然而，由于實(shí)踐中存在作價(jià)依據(jù)不明確、不統(tǒng)一以及亂作價(jià)現(xiàn)象，使得場地使用費(fèi)的繳納極易發(fā)生糾紛，因此應(yīng)區(qū)分不同情形而分別加以規(guī)定。實(shí)踐中，中方以劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資主要有兩種作法，一是以場地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)作價(jià)出資，二是僅以場地開發(fā)費(fèi)作價(jià)出資。根據(jù)公司法理論，股權(quán)和公司法人所有權(quán)是由投資者的所有權(quán)轉(zhuǎn)換而來的具有法定內(nèi)涵的新的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。據(jù)此，對(duì)于土地這一特殊客體，合資企業(yè)(公司)雖不能因以其作價(jià)出資便對(duì)其享有完全的所有權(quán)，然而卻應(yīng)對(duì)其享有完全的使用權(quán)，這就要求中方合資者應(yīng)該以沒有任何負(fù)擔(dān)的劃撥國有土地使用權(quán)出資，而不能在以劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資的同時(shí)轉(zhuǎn)移其上的負(fù)擔(dān)。也就是說，應(yīng)該依作價(jià)內(nèi)容的不同來確定場地使用費(fèi)的繳納主體，而不應(yīng)不分具體情況一律由中方合資者繳納。如果中方的作價(jià)金額包括場地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)兩部分，其中包括了土地使用權(quán)上的負(fù)擔(dān)(即繳納土地使用費(fèi))，則應(yīng)由中方對(duì)其負(fù)責(zé);如果作價(jià)金額僅為場地開發(fā)費(fèi)的，中方已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價(jià)，則場地使用費(fèi)應(yīng)由合營企業(yè)繳納。

　　(三)關(guān)于中外合作經(jīng)營企業(yè)因中方以劃撥國有土地使用權(quán)投資或提供合作條件而取得場地使用權(quán)。

　　依《中外合作經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第18條的規(guī)定，合作各方向合作企業(yè)投資或提供的合作條件可以是土地使用權(quán)。而中外合作經(jīng)營企業(yè)是按合作企業(yè)合同的約定分配收益或產(chǎn)品、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和虧損的契約式的合營企業(yè)，且合作企業(yè)既可具有中國法人資格，也可不具有中國法人資格，因此，合作企業(yè)場地使用費(fèi)的繳納及場地使用權(quán)的享有應(yīng)當(dāng)依照合同條款來確定。在約定不明確的情況下，如果合作企業(yè)具有法人資格，又承擔(dān)了交納場地使用費(fèi)的義務(wù)，則應(yīng)確定該合作企業(yè)享有場地使用權(quán)。

　　三、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的期限

　　外商投資企業(yè)場地使用權(quán)有期限限制，依《外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第41條“外資企業(yè)的土地使用年限與經(jīng)批準(zhǔn)的該外資企業(yè)的經(jīng)營期限相同”的規(guī)定，外商投資企業(yè)使用土地的期限一般以經(jīng)批準(zhǔn)的企業(yè)經(jīng)營期限為準(zhǔn)。在沒有確定經(jīng)營期限的，可由土地管理部門在土地使用合同中按國家有關(guān)規(guī)定核定土地使用年限。

　　四、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的內(nèi)容及限制

　　外商投資企業(yè)對(duì)場地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。外商投資企業(yè)不得擅自將場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或再作價(jià)出資或入股。外商投資企業(yè)將其場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，應(yīng)按劃撥國有土地使用權(quán)交易有關(guān)規(guī)定處置。

　　外商投資企業(yè)場地使用權(quán)屬于國有土地使用權(quán)的性質(zhì)。企業(yè)作為權(quán)利主體，自然可以實(shí)際控制場地并依土地使用的目的對(duì)其加以利用，通過占有、使用而獲得收益。但是，場地使用權(quán)不得隨意處分。其原因在于：第一，外商投資企業(yè)繳付的場地使用費(fèi)較低，在實(shí)踐中一般仍按劃撥國有土地使用權(quán)管理，對(duì)其享有的權(quán)利亦應(yīng)予以相應(yīng)的限制;第二，依據(jù)《外商投資企業(yè)土地使用合同》示范文本的規(guī)定，中國合營者已取得的作為投資的土地使用權(quán)多為劃撥國有土地使用權(quán)，雖在經(jīng)營期內(nèi)可依約定由外商投資企業(yè)享有，但劃撥用地的性質(zhì)仍未改變，未經(jīng)批準(zhǔn)，劃撥國有土地使用權(quán)不得處分。同時(shí)，《外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第36條“外資企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”即為場地使用權(quán)的限制性規(guī)定。因而，實(shí)際上，場地使用權(quán)的內(nèi)容僅包括對(duì)土地的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，而不包括處分權(quán)。場地使用權(quán)若做交易性處分應(yīng)按劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的相關(guān)規(guī)定處置，即辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地出讓金。

　　五、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的終止

　　(一)期限屆滿

　　根據(jù)外商投資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定，外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿的，可以申請(qǐng)延長經(jīng)營期限;經(jīng)審批準(zhǔn)予延長經(jīng)營期限的，可繼續(xù)享有場地使用權(quán)。但是，外商投資企業(yè)場地使用權(quán)制度畢竟為我國改革開放初期實(shí)行的土地使用制度。當(dāng)時(shí)，我國憲法和法律都沒用普遍地承認(rèn)土地有償使用并允許轉(zhuǎn)讓的制度。在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》頒布實(shí)施后，我國土地有償使用制度日臻完善，地產(chǎn)市場也逐步形成。因此，當(dāng)外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿其提出延長經(jīng)營期限繼續(xù)使用國有土地時(shí)，應(yīng)要求企業(yè)與國有土地所有者代表簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或國有土地租賃合同，交納土地出讓金(或由國家以出讓金出資、入股)或土地租金，使之轉(zhuǎn)為國有土地出讓(含以出讓金作價(jià)出資或入股)、國有土地租賃等規(guī)范的有償使用方式。

　　沒有申請(qǐng)延長經(jīng)營期限或者申請(qǐng)延長經(jīng)營期限未獲批準(zhǔn)的，依照現(xiàn)行法的規(guī)定，場地使用權(quán)應(yīng)由國家無償收回。其理由在于：中方合資者將其擁有的劃撥國有土地使用權(quán)作價(jià)出資后，其便對(duì)劃撥國有土地使用權(quán)僅享有類似于股東權(quán)的投資者權(quán)益。外商投資企業(yè)經(jīng)營期限屆滿，劃撥國有土地使用權(quán)的主體喪失，此時(shí)，國家作為土地所有權(quán)人自然有權(quán)收回由其所有權(quán)派生而來的土地使用權(quán)。對(duì)于地上建筑物、其他附著物的歸屬問題，由于合同簽訂時(shí)就已訂明期限，因此，期限屆滿時(shí)沒有申請(qǐng)延長經(jīng)營期限或者申請(qǐng)延長經(jīng)營期限未獲批準(zhǔn)的，即喪失對(duì)地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)(此時(shí)如果繼續(xù)承認(rèn)其所有權(quán)，則根據(jù)“地隨房”的原則，其土地使用權(quán)就不可能喪失;如果允許這樣保持土地使用權(quán)，則土地使用期限規(guī)定和延長期限的審批制度就形同虛設(shè))。在這種情況下，地上的建筑物、其他附著物由國家無償取得;事先已約定地上建筑物、附著物不需要保留的，則由企業(yè)負(fù)擔(dān)恢復(fù)土地原狀的義務(wù)。

　　(二)因公共利益需要提前收回場地使用權(quán)

　　因公共利益需要，提前收回場地使用權(quán)的，由于外商投資企業(yè)取得場地使用權(quán)已經(jīng)支付了相應(yīng)的代價(jià)，并且地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價(jià)值，出于公平考慮，國家應(yīng)對(duì)場地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物給予相應(yīng)補(bǔ)償。

　　(三)因用地者的原因提前收回場地使用權(quán)

　　依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，外商投資企業(yè)因經(jīng)營不善、嚴(yán)重虧損、合營者決定解散或出現(xiàn)章程中規(guī)定的其他解散事由，提前終止經(jīng)營的，或者因外商投資企業(yè)違反中國法律、法規(guī)被依法撤銷、關(guān)閉的，由國家無償收回場地使用權(quán)。雖然上述兩種情形均是由于場地使用權(quán)的主體滅失而導(dǎo)致國家無償收回場地使用權(quán)，但由于提前終止的原因不同，對(duì)地上建筑物、其他附著物的處置也應(yīng)有所區(qū)別。在外商投資企業(yè)因解散而提前終止經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，附屬于場地上的地上建筑物、其他附著物仍具有現(xiàn)存價(jià)值，而且，在提前終止的情況下，投資者可能無法收回投資合取得預(yù)期的投資回報(bào)，甚至可能蒙受其他損失。但是，由于提前終止不是因?yàn)榭蓺w責(zé)于政府的原因所致，故國家并無補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。如果提前終止經(jīng)營是由合資、合作一方所致，則另一方有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方賠償其因此所受的損失。如果提前終止是由合營雙方或多方的行為所致，則由他們共同地或者按份地承擔(dān)因此造成的損失。

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