2018年土地登記代理人考試《理論與方法》考點：租賃國有土地使用權(quán)

　　租賃國有土地使用權(quán)

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。

　　“租賃”是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權(quán)保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱作“租賃權(quán)物權(quán)化”。民法上的“買賣不破租賃”規(guī)則，即不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)(參見最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款)，就是一個明證。從實踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權(quán)益，鼓勵承租人在土地上進行投資，從而實現(xiàn)土地的高效利用，促進經(jīng)濟發(fā)展。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　二、租賃土地使用權(quán)主體

　　租賃土地使用權(quán)作為國有土地使用權(quán)的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類：

　　1、新增經(jīng)營性用地

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神，實踐中，凡是經(jīng)營性用地，一般都以作價出資、出讓或租賃的方式有償取得國有土地使用權(quán)。其中，由于租賃價格遠低于出讓價格，使土地使用者能以較少的代價取得國有土地使用權(quán)，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權(quán)性質(zhì)，從承租人方面來看，其權(quán)利范圍仍遜于具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國有土地使用權(quán);從出租人方面來看，其經(jīng)濟利益也不如具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國有土地使用權(quán)。因此，從長遠考慮，對于新增經(jīng)營性用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。

　　2、存量經(jīng)營性劃撥用地

　　根據(jù)《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)改制可采用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權(quán)，能使國家與企業(yè)之間以繳納土地使用費為體現(xiàn)的行政關(guān)系，轉(zhuǎn)為以按租賃合同的約定繳納租金為體現(xiàn)的市場關(guān)系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。

　　3、依法取得場地經(jīng)營權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　依法取得場地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式依法取得國有土地使用權(quán)。

　　4、短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過二年，而實踐中亦有超過二年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑，其法律關(guān)系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權(quán)有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時用地的期限過短，賦予其用地者以租賃土地使用權(quán)這種具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權(quán)的權(quán)利的同時，還應(yīng)充分考慮土地資源的稀缺性。

　　5、改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實踐中執(zhí)行的難度較大。對此，應(yīng)予以變通，即自用目的的，允許其通過設(shè)定租賃關(guān)系來調(diào)整其與國家之間的利益關(guān)系，但用于轉(zhuǎn)讓時，則必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關(guān)系復(fù)雜化，從而切實維護買受人的合法權(quán)益。

　　三、租賃土地使用權(quán)的取得

　　1、土地使用權(quán)的租賃方式

　　國有土地租賃合同體現(xiàn)了用地者與國家間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對于國有土地租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應(yīng)由當(dāng)事人雙方——國有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，“協(xié)議”方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　隨著《拍賣法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的相繼出臺，在國有土地租賃這一經(jīng)濟領(lǐng)域中引入招標(biāo)、拍賣等競爭性締約方式已具有可行性。這兩種競爭方式的作用在于：能夠?qū)崿F(xiàn)國有土地所有者經(jīng)濟利益的最大化，避免國有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過程中以權(quán)謀私。另外，實踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價，結(jié)合土地市場的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標(biāo)定地租，租賃國有土地使用權(quán)的方式。此方式公開、公正、公平，操作性強，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止腐敗和國有資產(chǎn)流失。招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。

　　2、租金及其支付方式

　　參考實踐中的做法，租金一般由土地使用者按年向國家支付，但仍以“約定”優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。同時，基于維護國家利益的考慮，對租金的約定也應(yīng)予以限制，參照出讓金最低額的規(guī)定確定租金的最低限額，無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，以約束國有土地所有者代表，避免其以權(quán)謀私，與用地者約定過低租金損害國家利益。

　　在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人已支付了征地、拆遷等土地費用的，如按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，顯然有失公平;同理，對于在取得土地使用權(quán)時，承租人未支付其他土地費用的，則應(yīng)按全額地價折算其租金標(biāo)準(zhǔn)，才不失公平�；�于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地使用費的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。

　　土地作為重要不動產(chǎn)，屬稀缺資源，在經(jīng)濟生活中一般具有增值潛力，但也可因種種原因?qū)е吕�用價值降低，土地的租期愈長，預(yù)期利益的不確定性愈強。因此，租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。但如果租賃合同僅規(guī)定了固定租金，則情勢變更導(dǎo)致的土地價值的變動對雙方當(dāng)事人均會不利，對此租賃雙方則應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。 此外，長期租賃中土地價值的變動無法預(yù)料，有限的理性無法對一切預(yù)先做出計劃，因而法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。同時，五年以下的短期租賃，由于時間短，土地價值的變化對雙方利益的影響小，若無一個相對固定的法定最低年租金額與政府定租的年租金額，則國家作為特殊的民事主體，依其在土地價格的評估中的特殊地位及權(quán)力勢必造成租金的濫漲，損害用地者的利益，因此“五年調(diào)整一次”又是對政府行為的限制。如此，既可避免政府濫用權(quán)利，任意提高租金損害用地者利益，又可在土地增值時保障國家的最大收益，從而使立法規(guī)定在兼具硬性操作標(biāo)準(zhǔn)的同時，又不失靈活的適應(yīng)性。

　　為鼓勵經(jīng)營性劃撥土地使用者通過租賃方式取得土地使用權(quán)，以克服土地資源行政劃撥的單一性所帶來的負面影響，逐步理順土地租、稅、費體系混亂無序的狀況，確立土地收益中“明租、正稅、少費”的原則，建立起完善的土地市場體系，從而帶動房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快土地使用權(quán)的商品化進程。對于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。

　　四、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　1、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　租賃是一方保留租賃物的所有權(quán)和合法使用權(quán)，而另一方可在一定期限內(nèi)以支付租金為對價對物進行使用和收益，因租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。��

　　依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，其并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　2、租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　(1)期限的限制

　　土地使用者可以通過支付出讓金取得出讓國有土地使用權(quán)，也可以通過支付租金取得租賃土地使用權(quán)。土地交易中除各種土地物權(quán)的交易外，也存在相應(yīng)的債權(quán)交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權(quán)者為實現(xiàn)土地租賃經(jīng)營、抵押經(jīng)營等債權(quán)權(quán)利，多欲以租賃方式取得土地使用權(quán)，若租期過長，國家作為土地所有權(quán)人的經(jīng)濟利益無法得到保障，因此，租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。同時，基于承租人在合同關(guān)系中的弱勢地位，為了更好地保護其合法權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓最高年限處置。

　　此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由于標(biāo)的物土地使用權(quán)具有特殊性，《合同法》中有關(guān)“物”租賃的規(guī)定不能完全適用，如第214條“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效�！蓖恋刈鳛橹匾�不動產(chǎn)由土地使用者開發(fā)利用，若期限規(guī)定的過短，用地者為了在短期內(nèi)取得最大的利益，必然對土地搞掠奪性開發(fā)，濫用土地使用權(quán)，到期收回土地使用權(quán)時，土地已退化或毀損嚴重，土地質(zhì)量明顯下降，這既不利于土地資源的合理利用與保護，也不利于發(fā)揮有限土地資源再利用的價值。因此，土地使用權(quán)租期不可限定于二十年。

　　為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權(quán)租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。

　　(2)用途的限制

　　租賃土地使用權(quán)人與國有土地所有者代表之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，依《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人或經(jīng)其同意。因而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意，以維護社會公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開發(fā)、經(jīng)營為目的取得土地使用權(quán)的，在土地上建成房屋后將其出售，根據(jù)房地一致原則，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，弊端之一：該租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并未經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意;弊端之二：房屋買受人支付價款取得房屋所有權(quán)，除此之外，因租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房屋買受人還需承擔(dān)租金支付義務(wù)，這無疑加重了買受人的負擔(dān)。而租賃土地使用權(quán)人則以支付少于出讓金的租金為代價，取得了高額的房屋價款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平�；�于上述考慮，規(guī)定以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā)，是合理的。

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，必須征得對方當(dāng)事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同的約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

　　五、租賃土地使用權(quán)作價出資

　　租賃土地使用權(quán)人經(jīng)國有土地所有者代表同意后，可將土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物作價出資，但應(yīng)依接受投資的主體的不同而分別規(guī)定國有土地租賃合同的履行主體。向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，根據(jù)《公司法》的有關(guān)規(guī)定，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸該企業(yè)法人享有，并應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同;向非企業(yè)法人投資的，租賃土地使用權(quán)仍歸原租賃土地使用權(quán)人享有，故應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。

　　六、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　1、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

　　租賃土地使用權(quán)的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而，用地者對土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權(quán)的抵押應(yīng)經(jīng)土地使用者代表的同意。依《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規(guī)定，僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)可以同時設(shè)定抵押。

　　由于出讓國有土地使用權(quán)具有物權(quán)性，因而其土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營具有相對的穩(wěn)定性;而租賃土地使用權(quán)雖然具有準(zhǔn)物權(quán)的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩(wěn)定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產(chǎn)權(quán)，租賃土地使用權(quán)人亦無權(quán)處分。為了減少權(quán)屬爭議，避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，同時也是為了更有效地防止土地使用權(quán)人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進行投機牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，從維護房地產(chǎn)市場的正常秩序出發(fā)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿足：

　　(1) 經(jīng)國有土地所有者代表同意;

　　(2) 按租賃合同約定投資開發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成;

　　(3) 已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　(4)租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于商品房開發(fā)。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權(quán)之名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實，牟取土地出讓金與租金之間的差價利益，因此建議，除企業(yè)破產(chǎn)、分立外，租賃土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。所謂土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，是指在依法取得使用權(quán)的土地上，一個主體將建成后的建筑物、其他附著物，轉(zhuǎn)讓給多個主體而導(dǎo)致的一個使用權(quán)隨建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生分割，并隨之轉(zhuǎn)讓的情形。

　　2、權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則

　　權(quán)利義務(wù)同時移轉(zhuǎn)原則即“認地不認人”原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，轉(zhuǎn)讓人對其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負擔(dān)負有告知義務(wù)，受讓人負有繼續(xù)履行原國有土地租賃合同和辦理權(quán)屬變更登記的義務(wù)。

　　七、租賃土地使用權(quán)出租

　　基于《合同法》第224條的規(guī)定，租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。

　　八、租賃國有土地使用權(quán)的終止

　　(一)租期屆滿

　　1、續(xù)租申請的公益性界限

　　承租人依法取得租賃土地使用權(quán)后，必然要在租賃地塊上投入大量的人力、物力和財力來開發(fā)利用土地，如果不允許其續(xù)租，將影響承租人長期開發(fā)利用土地的積極性，容易誘發(fā)承租人對土地的掠奪性使用等短期行為。為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權(quán)益，促使承租人合理、高效地使用土地，賦予租賃土地使用權(quán)人以法定續(xù)租權(quán)，除了根據(jù)社會公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續(xù)期申請均應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)租的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理登記手續(xù)。

　　2、未申請續(xù)租和申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的法律后果

　　眾所周知，租賃地塊上的房地產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合而成的，如果租賃土地使用權(quán)期限屆滿時，租賃地塊上的房屋仍然存在，這兩種權(quán)利必然會產(chǎn)生沖突。如果機械地規(guī)定其地上建筑物、其他附著物一概由國家無償取得，顯然與民法有關(guān)所有權(quán)的一般原理相抵觸，違背了私權(quán)神圣的基本精神，也不符合一般的國際慣例。反之，如果機械地規(guī)定其地上建筑物、其他附著物一概由國家作出補償?shù)脑�，則會使國家承受巨大的經(jīng)濟負擔(dān)，此外也會助長用地者盲目投資開發(fā)，在其無法達到預(yù)期利益時將沉重的包袱甩給國家，由國家承擔(dān)其經(jīng)營風(fēng)險，社會公眾分擔(dān)責(zé)任而投資者獲利，顯然有失公平。在此，就未申請續(xù)租和申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)這兩種情況進行討論：

　　(1) 兩者的共同之處在于：只要租賃關(guān)系到期終止，租賃土地使用權(quán)均由國家無償收回;

　　(2) 兩者的不同之處在于：未申請續(xù)租的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，不予任何補償;申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，其地上建筑物、其他附著物依法律、法規(guī)或依約定處置。

　　根據(jù)公平原則，從衡平租賃雙方當(dāng)事人的角度著眼，租賃期滿，承租人未申請續(xù)租的，應(yīng)視為承租人主動放棄續(xù)租權(quán)，如對其地上建筑物、其他附著物進行補償，國家的負擔(dān)較重，也有失公平，;租賃期滿，承租人申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，說明承租人本身有續(xù)租的意愿，只是國有土地所有者代表基于社會公共利益的需要而不予批準(zhǔn)，所以對其地上建筑物、其他附著物應(yīng)依法律、法規(guī)或依約定處置，從而為善意承租人留下了一定的私權(quán)救濟空間。

　　(二)提前終止租賃關(guān)系

　　租賃土地使用權(quán)可因國家和用地者的原因而提前終止。

　　1、因公共利益的需要

　　由于公共利益的需要，如出現(xiàn)政府規(guī)劃調(diào)整，原租賃用地需變?yōu)閯潛苡玫貢r，國家可提前終止租賃關(guān)系收回土地使用權(quán)，由此產(chǎn)生的法律后果同于土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定。

　　2、因用地者的原因

　　因土地使用者的原因提前終止租賃關(guān)系，包括兩種情況：一是承租人的違約行為;二是承租人的違法行為。無論是承租人何種性質(zhì)的行為致使土地使用權(quán)租賃關(guān)系提前終止的，承租人均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但從公正、衡平的角度出發(fā)，又不能一概而論，只有在懲罰違約、違法行為的同時又兼顧公平原則，才能在一定程度上促進土地經(jīng)濟利益最大化的實現(xiàn)。

　　(1)承租人違約

　　對于因承租人的違約行為造成租賃關(guān)系提前終止的，國家在無償收回租賃土地使用權(quán)的前提下，可對地上建筑物、其他附著物所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)予以拍賣或變賣，基于土地使用權(quán)人已經(jīng)對租賃土地進行投資開發(fā)、經(jīng)營，在扣除違約金、稅費、拍賣費、保管費等相關(guān)費用后，將剩余部分返還于原租賃土地使用權(quán)人，作為對其地上物投資的補償。如果無人應(yīng)買，原承租人的違約責(zé)任自不可免，但對因收回租賃土地使用權(quán)而取得的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，國家亦應(yīng)向原承租人作適當(dāng)補償。

　　拍賣或變賣租賃土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物后，原土地使用權(quán)租賃合同的效力及于拍賣或變賣的繼受人。

　　(2)承租人違法

　　對于因承租人擅自改變土地用途或擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、租賃土地使用權(quán)等違法行為造成租賃關(guān)系提前終止的，由于其行為不僅違反了租賃合同的約定，而且還擾亂了土地占有和流轉(zhuǎn)的的正常秩序，違反了土地管理制度和地產(chǎn)交易規(guī)則，所以除了由國家無償收回租賃土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物外，還應(yīng)支付違約金。

　　(三)土地滅失

　　租賃土地使用權(quán)取得中，租金支付與租期不同于出讓金支付與出讓年限。其一，國有土地使用權(quán)的出讓金價格遠低于租金價格;其二，國有土地使用權(quán)的租期低于或同于出讓期;其三，除另有約定外，租金由土地使用者按年支付，而出讓金則由土地使用者一次性交付或在五年內(nèi)分期付清。因此，在因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致國有土地租賃合同的履行客觀不能時，合同權(quán)利義務(wù)終止，國家可無償收回租賃土地使用權(quán)，而無須返還用地者已支付的剩余部分的租金。

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