2018年土地登記代理人土地權(quán)利理論與方法復(fù)習(xí)資料（15）

　　1.土地抵押權(quán)問(wèn)題

　　1)基本概念：土地使用權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物等依法進(jìn)行處分。

　　2)土地抵押權(quán)的客體：國(guó)有、集體土地使用權(quán)。

　　3)權(quán)利主體：抵押權(quán)人。

　　4)抵押權(quán)的取得：簽訂抵押合同，辦理抵押登記。

　　5)抵押權(quán)的內(nèi)容與限制：(1)房地一致原則;(2)抵押權(quán)效力及于抵押物的孳息時(shí)，抵押權(quán)人有義務(wù)將抵押物的孳息告知義務(wù)人;(3)期滿或其他事由如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán);(4)注意抵押合同與租賃合同、出讓合同的關(guān)系;(5)抵押物的處分限制和劃撥用地的抵押、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的抵押。

　　2.土地承租權(quán)問(wèn)題

　　1)承租概念：土地顧租人按期向土地使用權(quán)人支付租金，而取得的一定期限內(nèi)對(duì)土地使用、收益的土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　2)承租取得：簽訂清面租賃合同，并登記;沒(méi)有使用的期限出租，不得超過(guò)20年。有使用期限的出租，不得超過(guò)土地剩余使用年限。

　　3)承租客體：按法或合同開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)：城市私房用地。

　　4)土地他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容及限制

　　土地他項(xiàng)權(quán)利人可以依法或者依約定對(duì)土地實(shí)施某種利用行為。

　　土地他項(xiàng)權(quán)利人可以依法律或者約定請(qǐng)求土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在利用該土地時(shí)為某種行為或者不為某種行為;有權(quán)排除土地所有權(quán)人、使用權(quán)人或者第三人對(duì)其權(quán)利的侵害。土地他項(xiàng)權(quán)利人取得、行使權(quán)利不得違反法律規(guī)定的義務(wù)及權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)，不得給土地所有權(quán)人、使用權(quán)人造成超出合理限度的或者本來(lái)應(yīng)當(dāng)且能夠避免的損害。

　　從權(quán)利內(nèi)容的角度可以將土地他項(xiàng)權(quán)利分為積極他項(xiàng)權(quán)利和消極他項(xiàng)權(quán)利

　　5)承租終止：租期屆江未續(xù)期不得超過(guò)20年。兩年未付租金的，出租人有權(quán)終止合同，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

　　3.地役權(quán)問(wèn)題

　　為自己土地利用的需要，而對(duì)他人土地加以支配的權(quán)利。地役權(quán)可以依法、依習(xí)慣、依合同、依事實(shí)有學(xué)或無(wú)償取得

　　4.其他土地的他項(xiàng)權(quán)利

　　耕作權(quán)：在他人土地上進(jìn)行種植作業(yè)并獲得收獲的權(quán)利

　　相鄰關(guān)系：無(wú)償性，不是獨(dú)立的用益物權(quán)。

　　土地借用權(quán)：只能通過(guò)事同方式取得，借用人無(wú)償占有、使用出借人的土地的權(quán)利。

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