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      2018年土地登記代理人土地權(quán)利理論與方法復(fù)習(xí)資料(13)

      中華考試網(wǎng)  [ 2017年8月4日 ]  【

      2018年土地登記代理人土地權(quán)利理論與方法復(fù)習(xí)資料(13)

        1.我國實(shí)行土地公有制,因國家、農(nóng)民集體是土地所有權(quán)人,地表上下的空間所有權(quán)必然屬于國家、農(nóng)民集體享有 所有權(quán)人可依照自己的意志行使完全的占有、使用、收益、處分權(quán)。因此,未負(fù)載任何權(quán)利的土:地上的空間使用權(quán)由國家、農(nóng)民集體享有。此種情形,空間使用權(quán)被土地所有權(quán)吸收,不屬于立法“空間使用權(quán)”的調(diào)整范圍。

        2.土地使用權(quán)人對空間的支配性使用權(quán)非獨(dú)立意義上的空間使用權(quán),而被視為土地使用權(quán)的當(dāng)然的附屬權(quán)利,屬土地使用權(quán)的組成部分 此范圍外的空間為國家所有,土地使用權(quán)人為行使土地使用權(quán)而需使用國家、農(nóng)民集體享有使用權(quán)的空間的,可依據(jù)地役權(quán)的規(guī)定解決

        3.空間使用權(quán)在很多情況下可以與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)相分離,形成由非土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人享有的獨(dú)立意義上的空間使用權(quán) 在我國,土地所有權(quán)由國家、農(nóng)民集體所有,土地所有權(quán)主體的不同決定了空間所有權(quán)主體的不同,從而導(dǎo)致空間使用權(quán)取得方式上的差別。

        (1)立法中明確國有土地上空間使用權(quán)的取得方式。因空間使用權(quán)與土地使用權(quán)之間僅是權(quán)利范圍的不同,而無本質(zhì)的差別,因此,空間使用權(quán)的取得方式同于土地使用權(quán)的取得方式。國有土地上空間使用權(quán)可以由國有土地所有者代表依法通過出讓、租賃、作價出資或人股等有償方式提供給經(jīng)營性項(xiàng)目的空間使用權(quán)。出讓是最主要的方式,具體可采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行,國家可以收取出讓金。此外,從我國實(shí)際情況出發(fā),對所有建設(shè)用地一律采取出讓方式提供空間使用權(quán)是不切實(shí)際的,這勢必提高公益性事業(yè)用地成本,加重國家財政負(fù)擔(dān),限制公益事業(yè)發(fā)展。這種具有社會公益性質(zhì)的、國家投資的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目以及不能營利而又為國計民生所需要的項(xiàng)目需使用空間的,國有土地所有者代表可以依法通過劃撥方式提供空間使用權(quán)

        (2)立法中明確集體土地上空間使用權(quán)的取得方式。農(nóng)民集體所有土地上空間使用權(quán)經(jīng)國家批準(zhǔn)后,可根據(jù)集體土地所有者與空間使用者達(dá)成的空間使用協(xié)議而定?臻g使用權(quán)與所有權(quán)發(fā)生分離,空間使用權(quán)歸屬于空間所有權(quán)人,依此理論,農(nóng)民集體所有土地上空間所有權(quán)由農(nóng)民集體享有。然而,我們立法上規(guī)定“經(jīng)國家批準(zhǔn)”原因在于:1)從規(guī)劃上講,農(nóng)民集體所有土地上空間的開發(fā)利用也要服從國家建設(shè)的整體規(guī)劃,由國家對其使用享有最終決定權(quán),既滿足了空間資源充分利用的需要,也保障了空間開發(fā)利用的安全;2)土地使用的發(fā)展權(quán)在國家,國家享有土地的最終處分權(quán)。例如農(nóng)民宅基地也需要國家批準(zhǔn);3)若為公益目的需要,集體所有土地上空間使用權(quán)的取得只需經(jīng)國家批準(zhǔn),由國家對公益性建設(shè)中所涉及的各方利害關(guān)系人進(jìn)行協(xié)調(diào)。但空間使用者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償集體土地所有者因此而遭受的損失。如在集體所有農(nóng)地上建造橋梁,因其并不影響農(nóng)作物的種植,無需征收該農(nóng)地,因日照減少造成農(nóng)作物減產(chǎn)歉收的,國家可根據(jù)橋梁的水平投影面積,并考慮農(nóng)地使用權(quán)人的損失程度等因素給農(nóng)地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償,此種情況并非國家征收,不改變土地所有權(quán)的歸屬,農(nóng)民集體仍是土地所有權(quán)人。因地下資源、所有人不明的埋藏物、隱藏物和地下文物的所有權(quán)歸屬國家,并不因其上土地所有權(quán)、使用權(quán)的歸屬而改變其為國有的性質(zhì),立法規(guī)定,對集體所有土地地下的上述客體進(jìn)行開發(fā)、利用而取得空間使用權(quán)的,可不經(jīng)集體土地所有者、使用權(quán)人的同意,但對其使用造成不利影響的,應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償

        (3)在土地使用權(quán)附屬范圍內(nèi)的空間可否再設(shè)空間使用權(quán)是實(shí)踐中有爭議的問題,在立法中應(yīng)予以明確

        作為土地使用權(quán)組成部分的空間使用權(quán)在一定意義上限制了空間所有權(quán)人享有的絕對支配權(quán)。國家若在屬于土地使用權(quán)范圍內(nèi)的空間設(shè)定空間使用權(quán),使同一空間的使用權(quán)歸屬于不同的權(quán)利主體而違反“一物一權(quán)”原則,也會嚴(yán)重?fù)p害土地使用權(quán)人的利益;若土地使用權(quán)人在其空間上再設(shè)空間使用權(quán)就會出現(xiàn)空間使用權(quán)部分是從國家取得,部分是從土地使用權(quán)人取得,取得權(quán)源及方式的不同使得所取得的空間使用權(quán)的效力與性質(zhì)不同,易產(chǎn)生混亂。因此,空間使用權(quán)應(yīng)一律從土地所有權(quán)人取得。

        但因公益目的而需使用土地使用權(quán)范圍內(nèi)空間的,國家應(yīng)收回該部分空間的土地使用權(quán),以劃撥方式將此部分空間使用權(quán)提供給空間使用者,空間使用者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償土地使用權(quán)人因此而遭受的損失,如拆除空間建筑物而造成的損失。立法規(guī)定收回該部分空間的土地使用權(quán)而非空間使用權(quán)的原因是:1)享有該部分空間的使用權(quán)是土地使用權(quán)人正常行使權(quán)利所必須,權(quán)利人若喪失對該部分空間的使用,土地使用權(quán)也將會喪失其應(yīng)有的利用價值和經(jīng)濟(jì)價值;2)土地使用權(quán)人使用該部分空間仍需分?jǐn)偟孛鎯r值,為了平衡雙方的利益,宜規(guī)定國家收回土地使用權(quán)。我們也認(rèn)為土地使用權(quán)人放棄該部分空間的土地使用權(quán)非土地使用權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓。

        立法中應(yīng)明確規(guī)定空間使用權(quán)取得的登記程序以及空間范圍的確定方法

        立法規(guī)定空間使用權(quán)取得必須依法辦理登記手續(xù),領(lǐng)取空間使用權(quán)證書,通過“公示”,使公眾得知該空間上權(quán)利的存在,既可保護(hù)權(quán)利人,又可維護(hù)土地上其他權(quán)利人的利益,使社會經(jīng)濟(jì)生活安定!翱臻g”雖為立體,其宗地范圍能夠通過三維空間坐標(biāo)確定。為了減少糾紛,明確各自的權(quán)利歸屬,立法宜規(guī)定空間使用權(quán)證書中應(yīng)當(dāng)明確記載空間使用權(quán)人享有使用權(quán)的空間六至。

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