2018年土地登記代理人土地權(quán)利理論與方法復(fù)習(xí)資料（10）

　　1.農(nóng)用地使用權(quán)問題

　　1)基本概念：家村集體經(jīng)濟組織成員或其他單位、個人依法以承包或租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限制的集體土地使用權(quán)。一般期限規(guī)定為30年;其他單位和個人取得農(nóng)用地使用權(quán)，需經(jīng)村民會議或村民代表的2/3同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。

　　2)權(quán)利取得：不同權(quán)利主體取得存在差異性;我國鼓勵四荒土地開發(fā)利用，可采用招、拍、協(xié)議方式。

　　3)土地承包經(jīng)營權(quán)合同的主要內(nèi)容：發(fā)包人、承包人。及雙方的權(quán)利和義務(wù)等。

　　4)承包土地的調(diào)整：需要2/3村民或村民代表的同意，同時要報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和縣級農(nóng)業(yè)主管部門批準(zhǔn)。

　　5)農(nóng)用地使用權(quán)權(quán)能：占有;使用;收益;部分處分權(quán);可依法繼承。

　　6)四荒地使用權(quán)：須按約定或達到一定轉(zhuǎn)讓條件方能轉(zhuǎn)讓;已經(jīng)辦理登記，經(jīng)發(fā)包方書面證明同意的，可以進行抵押。

　　7)農(nóng)用地使用權(quán)的限制：不得擅自改變用途;耕地閑置2年以上的，可以終止土地承包合同。

　　2.宅基地使用權(quán)問題

　　1)基本概念：依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限的集體土地使用權(quán)。

　　2)權(quán)利主體：集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員并符合建房申請條件。

　　3)宅基地的取得程序：主體申請;鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核;縣級政府批準(zhǔn)。

　　4)宅基地使用權(quán)權(quán)能及限制：占用;使用 ;收益和有限制的處分權(quán)。轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織的成員，轉(zhuǎn)讓或出租后，不得再申請宅基地;申請后2年未建，或房屋坍塌拆除2年未恢復(fù)使用的，收回其宅基地。

　　3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)問題

　　1)權(quán)利主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織設(shè)立的獨立的獨資經(jīng)營企業(yè);土地使用權(quán)入股、出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立的企業(yè)。

　　2)權(quán)利取得：向縣級土地部門提出申請，按規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)。占用農(nóng)用地的要辦理轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　3)權(quán)能及其限制：擁有占有和使用權(quán)能;收益權(quán)按公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。一般不得轉(zhuǎn)讓、出租，但破產(chǎn)、兼并等除外。未經(jīng)過土地征用(收)和辦理出讓手續(xù)，土地權(quán)屬性質(zhì)不變。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地登記后，可隨地上附著物一并抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)。

　　4.鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)問題

　　1)權(quán)利主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及依法設(shè)立的學(xué)校等組織。

　　2)權(quán)能及其限制：享有占有和使用權(quán)能，一般無收益權(quán)和處分權(quán)。

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