2017年土地登記代理人《理論與方法》重要知識(shí)點(diǎn)：土地滅失

　　土地滅失

　　不可抗力一般指在簽訂合同以后，不是由于當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，而是由于發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)和人力不能克服、不能避免的強(qiáng)制力量，致使合同不能履行或不能完全履行時(shí)，當(dāng)事人可以全部或部分免除自己承擔(dān)的責(zé)任。不可抗力事故，一種為自然現(xiàn)象如自然原因造成的水災(zāi)、火災(zāi)、地震、颶風(fēng)等;一種為社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令。

　　不可抗力的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，由此產(chǎn)生的法律后果的負(fù)擔(dān)必然應(yīng)以平衡雙方的利益為出發(fā)點(diǎn)。由此，因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致出讓國(guó)有土地使用權(quán)人無(wú)法按既有用途利用土地的，國(guó)家可收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)并退還剩余使用年限的出讓金。出讓金在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的性質(zhì)為年地租折現(xiàn)值的總和，也即土地使用者將數(shù)十年使用土地的代價(jià)于訂立出讓合同時(shí)一次性支付給國(guó)有土地所有者代表。當(dāng)不可抗力發(fā)生時(shí)，出讓金多已交付于出讓人，土地使用權(quán)出讓合同已經(jīng)履行，若發(fā)生土地滅失，損失完全由土地使用者承擔(dān)顯失公平。因不可歸責(zé)的事由而導(dǎo)致用地者喪失預(yù)期利益以及出讓金已支付的，國(guó)家退還剩余年限的出讓金，已使用年限的出讓金，視為土地使用權(quán)人對(duì)該土地已行使的占有、使用、收益權(quán)的抵銷。當(dāng)然，如果僅是耕地因洪水變?yōu)槌靥�，種植業(yè)轉(zhuǎn)為漁業(yè)的，則不構(gòu)成土地滅失

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