2017年土地登記代理人《理論與方法》重要知識(shí)點(diǎn)：土地所有權(quán)

　　土地所有權(quán)

　　(一)土地所有權(quán)概述

　　1.土地所有權(quán)的概念

　　土地“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。土地所有權(quán)作為重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，在各個(gè)國(guó)家或地區(qū)的立法規(guī)定都體現(xiàn)著物權(quán)法的固有法色彩。土地所有權(quán)有兩個(gè)方面的含義，第一層含義是指主體對(duì)土地這一不動(dòng)產(chǎn)所享有的一種抽象的、支配的財(cái)產(chǎn)權(quán)，一般包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能;第二層含義對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行規(guī)定的法律制度，即土地所有權(quán)制度，包括土地所有權(quán)的歸屬、取得方式、表現(xiàn)形式、內(nèi)容以及與土地上其他權(quán)利的關(guān)系等制度。

　　2.土地所有權(quán)的特性

　　學(xué)者來(lái)闡述我國(guó)土地所有權(quán)時(shí)，通常認(rèn)為，土地所有權(quán)的主體是國(guó)家和集體;客體是土地，屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán);權(quán)利內(nèi)容具有受限制性等。筆者認(rèn)為，這些自然屬于土地所有權(quán)具有的一些特征，但要從整體意義上來(lái)分析土地所有權(quán)特性的話，恐怕還要從土地本身的特殊性入手。在經(jīng)濟(jì)意義上，土地是財(cái)富之源泉;在政治意義上，土地還是國(guó)家主權(quán)之要素，土地如此重要的地位決定了作為土地所有權(quán)與其他所有權(quán)相比，具有以下幾個(gè)重要特性：

　　(1)公益性和私益性。一般的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)私益性十分明顯，但土地所有權(quán)卻在具有私益性的同時(shí)具有濃厚的公益性。一方面，土地所有權(quán)具有“生存利益”與“財(cái)產(chǎn)利益”，凡是以土地作為確保生活或生存的，是土地所有權(quán)的生存利益，無(wú)論是農(nóng)村居民使用的宅基地、農(nóng)民為維持生計(jì)而耕作的集體所有土地，還是城市中政府提供給城市居民供作住宅用的土地，都具有生存利益的性質(zhì);土地所有人把土地作為資產(chǎn)加以保有或者利用，此種利益便是財(cái)產(chǎn)利益。另一方面，土地所有權(quán)行使時(shí)不得違反公共利益，而且還積極增進(jìn)公共利益。這就是土地所有權(quán)的私益性和公益性理論，也是土地所有權(quán)的特性之一。

　　(2)限制性和派生性。土地所有權(quán)受到的限制較多，由于土地是關(guān)系到人類社會(huì)命運(yùn)的自然資源，同時(shí)也是無(wú)法移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，因此，與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相比較，土地所有權(quán)的行使受到較多的限制，這種限制不僅包括私法上的限制，還包括許多公法上的限制，如土地規(guī)劃、耕地保護(hù)、土地征用土地用途等方面都以公法規(guī)范加以強(qiáng)制性規(guī)定從而構(gòu)成對(duì)土地所有權(quán)的限制。與此同時(shí)，盡管土地所有權(quán)在權(quán)利的行使上具有限制性，但它可以派生出他物權(quán)，大部分用益物權(quán)即是由土地所有權(quán)派生而來(lái)。筆者認(rèn)為，這種派生性反過(guò)來(lái)又增強(qiáng)了其限制性，因?yàn)榕缮�出�?lái)的用益物權(quán)在本質(zhì)上則是對(duì)土地所有權(quán)的一種限制，在越來(lái)越重視土地利用的形勢(shì)下，用益物權(quán)人的法律地位逐步提到，從而與土地所有權(quán)人相抗衡，最終實(shí)現(xiàn)土地利用的最大化價(jià)值。

　　3.空間權(quán)

　　空間權(quán)與土地所有權(quán)密切相關(guān)。隨著現(xiàn)代城市化的發(fā)展，人們對(duì)土地的利用逐步由平面的所有和利用發(fā)展為立體的所有和利用，于是，空間權(quán)的概念應(yīng)運(yùn)而生�，F(xiàn)代民法認(rèn)為，空間權(quán)是指在空中或者地中橫切一斷層而享有的權(quán)利�，F(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中的地下停車場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下通道、空中走廊等利用地下和地上空間的情形俯拾即是，但有關(guān)空間權(quán)的立法、判例和學(xué)理研究則十分滯后。因此，筆者認(rèn)為，物權(quán)法或者民法典應(yīng)回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，與時(shí)俱進(jìn)地確立空間權(quán)制度�？臻g權(quán)可以分為地上空間權(quán)和地下空間權(quán)、空間所有權(quán)和空間利用權(quán)等。其中，空間所有權(quán)則是一種特殊的土地所有權(quán)表現(xiàn)形式，是主體對(duì)離開地表之空中或者地中之特定空間所享有的所有權(quán)，典型即是公寓化住宅所有權(quán)人對(duì)其獨(dú)立支配的特定建筑物空間所享有的支配權(quán)。

　　(二)我國(guó)土地所有權(quán)制度

　　土地，在我國(guó)從來(lái)就是一種重要的生產(chǎn)資料和生活資料，具有重要意義。從某種意義上說(shuō)，一部中國(guó)史，就是一部圍繞土地的分配、所有和利用而不斷斗爭(zhēng)的歷史。在我國(guó)，作為根本大法的憲法、作為民事基本法的民法通則和作為專門法的土地管理法都對(duì)土地所有權(quán)設(shè)有明文規(guī)定，明確了我國(guó)的土地所有權(quán)制度是土地國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)，個(gè)人和社會(huì)團(tuán)體不得享有土地所有權(quán)。

　　1.土地國(guó)家所有權(quán)

　　土地國(guó)家所有權(quán)，是指由國(guó)家代表全民對(duì)土地所享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利�！睹穹ㄍ▌t》第80條規(guī)定：“國(guó)家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法確定由集體所有制單位使用，國(guó)家保護(hù)它的使用、收益的權(quán)利;使用單位有管理、保護(hù)、合理利用的義務(wù)�！蔽餀�(quán)法草案也規(guī)定了城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除了法律另有規(guī)定，也屬于國(guó)家所有。

　　當(dāng)然，鑒于國(guó)家作為民事主體的特殊性，國(guó)家盡管是國(guó)家土地所有權(quán)的唯一主體，但通常并不以國(guó)家名義直接行使所有權(quán)，而是通過(guò)一定的方式，將國(guó)有土地交由機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或自然人使用、經(jīng)營(yíng)。

　　2.土地集體所有權(quán)

　　土地集體所有權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)法律規(guī)定范圍內(nèi)的土地所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。土地集體所有權(quán)的客體范圍是：(1)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除確定國(guó)家所有的部分以外的土地;(2)農(nóng)村的宅基地、自留地等;(3)法律明確規(guī)定或依法確定為集體所有的山嶺、草原、荒地、灘涂等。集體土地所有權(quán)的主體，是農(nóng)民集體。農(nóng)民集體是一個(gè)抽象的概念，農(nóng)民集體的土地所有權(quán)一般通過(guò)相應(yīng)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民集體行使土地所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)法》和物權(quán)法草案的規(guī)定，土地集體所有權(quán)的行使具體分為以下三種情況;(1)屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán);(2)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán);(3)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。但從實(shí)踐來(lái)看，土地權(quán)屬不清的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重，在發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議以后，如果不能確定土地歸村民委員會(huì)集體所有、村民小組集體所有還是歸鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，有學(xué)者建議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該土地歸村民小組集體所有。

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