2017年土地登記代理人《理論與方法》復(fù)習(xí)重點（22）

　　土地承租權(quán)的終止

　　(一)租期屆滿

　　承租期限屆滿，土地承租權(quán)人提出續(xù)租的，經(jīng)出租人同意，雙方續(xù)簽或者重新簽訂租賃合同。承租期限屆滿，承租權(quán)人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關(guān)系終止，出租人無償收回土地使用權(quán)。承租權(quán)人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著物由土地使用權(quán)人無償收回。

　　依《合同法》第214條第2款的規(guī)定，租期屆滿，承租人可以申請續(xù)租。經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與土地承租權(quán)人重新簽訂土地租賃合同，但續(xù)租期限不得超過20年。

　　承租期限屆滿，承租權(quán)人未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，土地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由土地使用權(quán)人無償收回。土地承租權(quán)人以支付租金作為一定期限內(nèi)對土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價，期限屆滿，土地使用權(quán)人自然可無償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應(yīng)由土地使用權(quán)人取得。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應(yīng)當(dāng)對投資的回收和回報以及相關(guān)的風(fēng)險有合理的預(yù)期。因此，當(dāng)承租期限屆滿時，承租權(quán)人通常已經(jīng)通過對土地的占有、使用而獲得了預(yù)期的利益;即使未能實現(xiàn)投資利益，也應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)風(fēng)險，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應(yīng)隨土地使用權(quán)一并由土地使用權(quán)人無償收回(如果租賃期滿時，土地使用權(quán)也期滿并且未延期，則由土地所有權(quán)人收回)。

　　如果出租人對建筑物、其他附著物無利用需要，且拆除要付出巨額費用，應(yīng)由承租人負(fù)責(zé)拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負(fù)擔(dān)拆除費用。

　　(二)因合同當(dāng)事人的原因提前終止租賃關(guān)系

　　根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理條例》第21條關(guān)于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內(nèi)，土地承租權(quán)人有下列行為之一的，租賃關(guān)系提前終止，土地承租權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任，出租人可以無償收回租賃物：

　　1、擅自改變租賃物用途的;

　　2、轉(zhuǎn)讓、抵押土地承租權(quán)的;

　　3、擅自將土地承租權(quán)轉(zhuǎn)租的;

　　4、利用租賃物進(jìn)行非法活動，損害公共利益的;

　　5、租金按月支付時，無正當(dāng)理由累計六個月不繳納的或者按年支付時，無正當(dāng)理由累計兩年不繳納的;

　　6、其他嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的。