2017年土地登記代理人《理論與方法》復(fù)習(xí)重點（1）

　　儲備土地的前期開發(fā)工作,可從以下幾方面入手:

　　土地儲備必須與城市規(guī)劃緊密配合,做到土地儲備規(guī)劃先行.土地利用總體規(guī)劃相對宏觀,主要對建設(shè)用地和農(nóng)用地作出限定,而城市規(guī)劃則是從操作層面為土地儲備前期工作提供具體的規(guī)定和要求,成為土地儲備工作的重要法律依據(jù).因此,土地儲備必須要遵循規(guī)劃先行、服從規(guī)劃的原則.

　　在土地收儲階段,城市規(guī)劃影響儲備土地的收儲類別、收儲區(qū)域和收儲時間.從收儲土地類別看,應(yīng)選擇經(jīng)營性用地;從收儲區(qū)域看,應(yīng)集中資金重點儲備增值潛力大的土地;從收儲時間看,優(yōu)先收儲基礎(chǔ)設(shè)施較完善、前期開發(fā)阻力小的土地.因此,土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收儲前征詢規(guī)劃部門意見,從用地性質(zhì)、區(qū)位配套、規(guī)劃發(fā)展前景等多方面因素綜合考慮.

　　在土地出讓階段,城市規(guī)劃起了至關(guān)重要的作用.土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)在城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,仔細(xì)分析當(dāng)前土地市場的變化和需要,合理編制下一年度的儲備土地出讓計劃.根據(jù)出讓計劃,土地儲備機(jī)構(gòu)委托規(guī)劃部門進(jìn)行出讓方案審查,確定出讓地塊的具體規(guī)劃設(shè)計條件,規(guī)劃部門的意見直接影響到儲備土地的出讓時機(jī)和出讓收益.

　　合理分解工作任務(wù),實行項目聯(lián)動考核機(jī)制,促進(jìn)各相關(guān)部門的工作積極性.為提高儲備土地前期開發(fā)效率,全國不少地區(qū)以文件形式明確規(guī)定,土地儲備機(jī)構(gòu)可以協(xié)議委托出讓地塊所在區(qū)域人民政府組織的機(jī)構(gòu)或國有獨(dú)資公司進(jìn)行儲備土地的開發(fā)整理.土地儲備機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)辦理計劃立項、規(guī)劃和土地報批,與委托開發(fā)整理單位簽訂《儲備土地委托開發(fā)整理協(xié)議書》,對委托地塊開發(fā)實施指導(dǎo)幫助、監(jiān)督檢查和驗收.這種模式在一些地區(qū)已經(jīng)開始具體實施.

　　為明確工作職責(zé),必須建立相應(yīng)的土地儲備項目聯(lián)動考核機(jī)制.政府根據(jù)年度土地前期開發(fā)計劃和房地產(chǎn)供地計劃,確定具體的工作任務(wù)和目標(biāo),并將任務(wù)合理分工、分解下達(dá)到各區(qū)、各職能部門.在具體實施過程中,可由政府有關(guān)部門如土地儲備委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查.各區(qū)域中只要完成前期開發(fā)的土地,就可以優(yōu)先進(jìn)行收儲,盡早安排土地出讓.