四、國有土地使用權的交易規(guī)則

　　(一)國有土地使用權的交易形式

　　根據《城市房地產管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國有土地使用權交易的主要形式可包括轉讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動。這四種行為均涉及到國有土地使用權在不同主體之間的流轉，并且通過流轉使得各方實現了相應的利益。此外，在企業(yè)合并、企業(yè)分立、抵押權實現等情況下，也可能發(fā)生土地使用權的流轉。

　　(二)國有土地使用權的交易規(guī)則

　　國有土地使用權交易，除遵守民法的一般規(guī)則外，還要注意以下兩點：

　　第一，交易應當經過法定程序。以不同方式取得的國有土地使用權，其交易應遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。例如，出讓國有土地使用權的轉讓，無須經過審批，簽訂合同和辦理登記手續(xù)即可;而劃撥、租賃土地使用權，轉讓時除須簽訂合同和辦理登記手續(xù)外，還必須首先依法經過審批，辦理國有土地出讓手續(xù)，否則會導致轉讓行為無效。

　　第二，交易應當遵循房地一致的原則。《城市房地產管理法》第31條，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24、28、32條以及《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第11條均確認了房地一致原則。在現階段的生產力條件下，房地分離還遠未具備實現條件，若硬性規(guī)定房地分離原則，使地上建筑物、其他附著物的所有權與其占用范圍內的土地使用權歸屬于不同的主體，不利于房地產權屬關系的明晰和房地產交易關系的穩(wěn)定。因此，采用房地一致原則作為國有土地使用權交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓時才允許例外，有利于避免房地產關系復雜化，減少權屬爭議的發(fā)生，促進房地產市場的發(fā)展。

　　(三)國有土地使用權轉讓的其他情形

　　依據實踐中的作法，區(qū)分是否為轉讓的標準應為主體是否發(fā)生變化。依《城市房地產管理法》第36條及《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第8條的規(guī)定，買賣、交換、贈與屬于國有土地使用權轉讓，已十分明確。余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于《城市房地產管理法》第36條規(guī)定的房地產轉讓的"其他合法方式"。

　　(四)國有土地使用權作價出資或入股

　　其主要依據是《城市房地產管理法》第27條的規(guī)定。然而，對于將國有土地使用權作價出資是否視為土地使用權轉讓的問題，應根據不同情況區(qū)別對待。以土地使用權向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應為國有土地使用權轉讓，作為投資的土地使用權由企業(yè)法人享有，原土地使用權人取得相應的股東權。以國有土地使用權向非法人的經濟實體(如合伙企業(yè)、合伙型聯營)投資的，該土地使用權成為合伙企業(yè)或聯營企業(yè)的共有財產，其權利主體發(fā)生變更，故也應視為國有土地使用權轉讓。單純契約性質的投資合作(如一方提供土地、另一方提供資金的合作建房協(xié)議)，在合作期間土地使用權仍屬于原使用權人，不應視為土地使用權轉讓。

　　五、房屋基地使用權的按份享有

　　(一)房屋區(qū)分所有和基地使用權按份享有的意義

　　城市人口的急劇膨脹、對建筑面積增長的需求以及土地面積的有限性，促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展，建筑物的結構也日趨復雜。隨著房屋的商品化，高層建筑物被區(qū)分為多個部分或者單元出售，建筑物的所有權由單一主體享有變?yōu)槎鄠�權利主體共有，共有人享有該幢房屋的所有權，成為同幢異產房屋的區(qū)分所有權人。根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第21條第1款的規(guī)定，同一房屋的區(qū)分所有權人享有該房屋使用范圍內的基地使用權。這種基地使用權的共有，屬于按份共有。因此，各區(qū)分所有權人可取得根據其房屋面積計算的基地使用權份額。各區(qū)分所有權人對其擁有的房屋面積和基地使用權份額獨立行使處分權和承擔繳納稅費等義務。

　　一般說來，房地產開發(fā)商在通過有償方式取得土地使用權后建造樓房，樓房建成后，房地產開發(fā)商享有基地使用權。但樓房按"套"或者"單元"出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權人，享有所購置部分的房屋所有權。購房者享有房屋所有權的同時，享有所購房屋的部分基地使用權，其理由在于：(1)樓房的各個樓層離不開地面的支持，它們都與基地不可分割。因此，一層的房屋所有權人享有基地使用權，二層以上的房屋所有權人也均享有基地使用權;(2)根據"房地一致"原則，整個樓房的所有權與基地使用權是不可分離的。若樓房分割出售，為不同所有者區(qū)分所有后，各個區(qū)分所有權人根據其對樓房某一部分享有的所有權，當然的享有部分的基地使用權;(3)房地產開發(fā)商將樓房出售給各區(qū)分所有權人時，售價中都已包含了取得基地使用權的價值。

　　承認區(qū)分所有權人按份額享有基地使用權，有以下好處：(1)體現公平原則。可以使每一個區(qū)分所有權人都可以通過轉讓自己的房屋收回其已經支付的地價款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況，所有的區(qū)分所有權人都有權決定對基地的處分事宜，并獲取應得的補償。這樣，既公平地保護了購房者的合法權益，也使房屋開發(fā)商能夠及時收回土地投資，有利于促進房地產市場的發(fā)展。(2)明確權屬劃分。這可為將來房地產市場發(fā)育完善之時，確定土地使用權、發(fā)放土地使用權證書提供確權依據，并可以通過明晰權利，避免或者減少糾紛的發(fā)生。(3)為土地使用稅的征收提供計稅依據。根據《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條的規(guī)定，"土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依據規(guī)定稅額計算征收。"《國家稅務局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權的單位和個人;該《規(guī)定》第五條專門規(guī)定了土地使用權共有情況下土地使用稅的繳納：土地使用權共有的各方，應按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。當區(qū)分所有權人成為納稅主體時，基地使用權分攤的份額成為計算納稅人實際占用的土地面積，成為計稅的依據。(4)保護國家的土地收益。國有土地使用者將其所使用的土地使用權(含連同地面建筑物一同)轉讓給第三人時，應就其轉讓土地交易額按規(guī)定比例向國家上繳土地收益。經濟體制改革的深入促進了房地產交易的發(fā)展，房產價格隨之猛漲，出現了在房地產交易，特別是政府定價的房地產交易中的國家應得收益流向單位或者個人的現象，使國家遭受了較大的損失。因此，國務院在《關于解決在房地產交易中國有土地收益流失問題的通知》中要求未實行土地使用權有償出讓和轉讓的，經房地產交易市場由當事人協(xié)商出售的國有土地上的各類房屋，均應向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產交易建筑面積計收。只有計算出基地使用權分攤的份額，才可確定區(qū)分所有權人受讓房屋時取得的土地面積，以便土地收益的征收。

　　(二)基地使用權份額的計算

　　根據有關的現行規(guī)定和實踐中的通行做法，以建筑面積作為計算分攤份額的系數依據計算基地使用權分攤份額的方法較為簡便穩(wěn)妥�，F行法律和法規(guī)對于房屋區(qū)分所有權人享有建筑面積的計算，已提供了可操作的標準及方法。1982年《國家經委關于建筑面積計算規(guī)則》、1995年建設部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》、1998年國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計算計量技術規(guī)范》等法律規(guī)范為本《通則》規(guī)定基地使用權分攤提供了重要參考。

　　需要說明的是，當樓房分割出售而由不同權利主體享有時，購房者既對所購買的套內或者單元內的建筑面積享有專有所有權，又對樓房的公用部分建筑面積享有共有權。前一部分的所有權完全歸屬于單個購房者，而后一部分的使用權則需要全體購房者分攤。若樓區(qū)土地面積分配給多幢樓房，作為基數的土地總面積應為樓房地基所占區(qū)域的土地面積;若樓區(qū)內只有一幢樓房，作為基數的土地總面積則為整個樓區(qū)的總面積。

　　計算公式中，購房建筑面積包括了房屋所有權人所購房屋的建筑面積即套內建筑面積與應分攤的公用面積之和。對這兩個量度術語的理解，可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第5、6、8條的規(guī)定;可銷售建筑總面積可參考《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第4條整幢房屋建筑面積的規(guī)定，"可銷售"排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權人的部分，如小區(qū)會所、購物中心等，其產權由物業(yè)管理機構統(tǒng)一管理。土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。