國有土地使用權(quán)的取得

　　(一)關(guān)于國有土地使用權(quán)的一般取得方式

　　《土地管理法》第2條第5款規(guī)定，"國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。"可見，我國國有土地使用權(quán)最基本的取得方式為有償使用和無償劃撥�！锻恋毓芾矸▽嵤�條例》第29條規(guī)定，國有土地有償使用的方式有三種：(1)國有土地使用權(quán)出讓;(2)國有土地租賃;(3)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。其中作價出資或入股不是土地使用權(quán)的原始取得方式，它只能跟轉(zhuǎn)讓一樣，被看作是土地使用權(quán)繼受取得(傳來取得)的一種方式。因為作價出資或入股均以出資人向國家繳納出讓金或租金為條件，作價出資或入股的土地使用權(quán)要么是出讓國有土地使用權(quán)，要么是租賃土地使用權(quán)(指以國家為出租人的租賃關(guān)系)。

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地的無償使用不利于我國地產(chǎn)市場的秩序和發(fā)展，劃撥土地的自發(fā)入市，形成了"土地隱形市場";土地資源在無償使用情況下常常被低效利用;低成本的土地征用亦導(dǎo)致對集體土地的濫征，從而加速耕地流失。為避免由此產(chǎn)生的諸多弊端，體現(xiàn)鼓勵土地有償使用的立法政策，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)的劃撥取得方式加以嚴(yán)格控制。這一點，在1992年11月4日《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》中有明確規(guī)定。

　　(二)關(guān)于中外合資企業(yè)場地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)的特殊取得方式

　　中外合資企業(yè)的場地使用權(quán)，是歷史上形成并且為立法所確認(rèn)的一種國有土地使用權(quán)取得方式。《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第5條第3款規(guī)定："中國合營者的投資可包括為合營企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權(quán)。如果場地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分，合營企業(yè)應(yīng)向中國政府繳納使用費。"而且，按照《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第48條的規(guī)定，合營企業(yè)所需場地的使用權(quán)，如已為中國合營者擁有，則中國合營者可將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應(yīng)與取得同類場地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費相同。在我國的實踐中，外商投資企業(yè)所需場地使用權(quán)或經(jīng)依法審批由合營企業(yè)取得，或作為中國合營者在合營企業(yè)中的一部分出資。但所繳納的場地使用費以及與之等價的作價金額均低于有償取得國有土地使用權(quán)而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。

　　此外，《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第28條規(guī)定："土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者國有土地使用權(quán)。"可見，城市私有房屋所占土地由私有轉(zhuǎn)變?yōu)楣�有后，私房主仍可享有國有土地使用�?quán)，但其取得方式明顯不同于國有建設(shè)用地的一般取得方式，也應(yīng)被視作一種特殊取得方式。

　　(三)關(guān)于國有農(nóng)用土地(包括可開發(fā)為農(nóng)用的未利用土地)使用權(quán)的特殊取得方式

　　關(guān)于國有農(nóng)用土地使用權(quán)的取得，《土地管理法》和《農(nóng)業(yè)法》的相關(guān)法條已經(jīng)作出了規(guī)定。該法第15條規(guī)定，"國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。"另外該法第2條第5款規(guī)定："國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。"在這里，出讓等有償使用方式及劃撥方式的適用范圍并不限于國有建設(shè)用地。因此，國有農(nóng)用地和未利用地的取得方式應(yīng)包括出讓、租賃、承包和劃撥。