2018土地登記代理人相關法律考點：物權的公示

　　物權的公示

　　一、物權公示的概念和效力

　　(一)概念:是指物權的享有及變動可取信于社會公眾的外部表現形式.動產為占有和交付;不動產為登記.

　　(二)效力:目前,世界上主要有三種立法例.

　　1、成立要件主義,以是否具備公示形式作為行為是否成立或生效的要件.

　　2、對抗要件主義,即公示形式的有無并不影響行為的成立和生效,只是該行為不經公示,不產生對抗第三人的效力.

　　3、折中主義,我國就采用這種做法,即原則上,以公示形式的有無作為行為成立和生效的要件,但是,當事人作出特別約定的,公示形式并不影響行為的效力,但不得對抗善意第三人.

　　二、不動產的物權公示---登記

　　(一)登記的概念

　　是指不動產的行政管理機關根據申請人的申請或依職權將不動產物權設立、變更、消滅等情況依法記載于其專門設置的登記薄上的行政行為.

　　(二)登記的效力

　　1、依民事法律行為而變動不動產物權者,非經登記不生效力.

　　2、因法律事件而取得物權者,非經登記不得處分.

　　三、動產的公示---交付

　　(一)交付的概念

　　是指一方將物之占有移轉給另一方.

　　(二)交付方式:

　　1、現實交付,包括直接交付標的物或通過托運、郵寄等方式交付.

　　2、簡易交付,即當事人根據協議,將他主占有變?yōu)樽灾髡加?

　　3、占有改定,當事人根據協議,使轉讓人的自主占有變?yōu)樗�主占�?

　　4、返還財產請求權的讓與.如出租人轉讓出租物的所有權.

　　(三)交付的效力

　　我國以生效要件主義為原則,以對抗要件主義為例外,我國《民法通則》第72條規(guī)定:"按照合同或者其他方式取得財產的,財產所有權從財產交付時轉移,法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外.

　　四、物權公示的公信力------善意取得制度

　　即物權公示形式具有社會公信力,即使公示形式與真實權利不符,善意第三人基于對公示形式的信任,其利益仍然受到保護的制度.該制度的價值是保護社會交易的安全和秩序.提高交易效率,降低交易成本.

　　善意取得制度的構成要件為:

　　1、轉讓人并非真正的權利人,即轉讓人無處分權.

　　2、轉讓人對財產的控制符合物權公示的形式.即轉讓人占有某項動產或為某項不動產的登記名義人.

　　3、第三人必須為善意,即他既不知道也不應知道轉讓人無處分權.

　　4、第三人取得權利必須基于民事法律行為.

　　5、須是依真正權利人的意思脫離其占有的財產.

　　6、第三人取得權利須為付出相應對價

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