三、物權(quán)公示原則

　　物權(quán)公示原則，是指民事主體對物權(quán)的享有與變動均應(yīng)采取可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式的原則�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付�！边@是物權(quán)法關(guān)于物權(quán)公示基本原則的法律規(guī)定。

　　例題1：甲公司依法取得某塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，進(jìn)行了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。下列說法中，正確的是( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識試題)

　　A.甲公司因?yàn)檗k理報(bào)建審批手續(xù)而取得了房屋所有權(quán)

　　B.甲公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)

　　C.甲公司因?yàn)榉�律行為而取得了房屋所有�?quán)

　　D.甲公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)

　　答案：D

　　解析：《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付�！�

　　例題2：甲將自己擁有的一套房屋以100萬的價格賣給乙，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但當(dāng)日未交付房屋。第二天，甲又將該房以120萬的價格賣給丙，并把該房交由丙占有。下列說法中，正確的有( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識試題)

　　A.若丙是善意的，則由甲選擇是將房屋賣給乙還是丙，因?yàn)閭鶛?quán)具有平等性

　　B.無論丙是善意還是惡意，丙都不能取得該房屋的所有權(quán)

　　C.若丙是善意的，則丙在不能取得該房屋的所有權(quán)的情況下，可以追究甲的違約責(zé)任

　　D.若丙是惡意的，則丙在不能取得該房屋的所有權(quán)的情況下，可以追究甲的違約責(zé)任

　　E.若丙是善意的，則丙可依善意取得制度獲得該房屋的所有權(quán)

　　答案：B C

　　解析：丙是善意的，符合《中華人民共和國物權(quán)法》第106條的規(guī)定，即善意取得的三要素：1.受讓人須是善意的;2.受讓人必須支付了合理的價款 ;3.受讓人已經(jīng)占有了該財(cái)產(chǎn)。但是《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　物權(quán)的排他性決定了物權(quán)的變動會產(chǎn)生排他的效果，為了保護(hù)交易的安全，保護(hù)民事主體的合法權(quán)益，有必要對物權(quán)的變動規(guī)定公開的行為方式。

　　所謂公示，是指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。物權(quán)的變動之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權(quán)變動中的糾紛，從而維護(hù)了交易的安全和秩序。 物權(quán)公示原則的具體內(nèi)容包括：

　　1.物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定 目前各國的立法普遍采取不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付的公示方法。為防止不同人對同一物的爭奪，保護(hù)善意第三人的利益，法律必須明確規(guī)定物權(quán)公示的方法，只有合法所有人均以法定的公示方法對外進(jìn)行物權(quán)公示，才能使所有的第三人明確物的所有權(quán)歸屬情況。

　　2.物權(quán)公示的效力必須由法律規(guī)定 依照我國法律的規(guī)定，普通的動產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果;不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一經(jīng)辦理登記手續(xù)，便發(fā)生該不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果。正因?yàn)榉�律對物�?quán)公示有著嚴(yán)格要求，所以很多不動產(chǎn)物權(quán)變動往往需要等待登記公示之后才能發(fā)生物權(quán)效力，因此實(shí)踐中經(jīng)常會出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象，最典型的例子就是公民購買預(yù)售的住房時，由于預(yù)售當(dāng)時并無條件辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，所以訂立預(yù)售合同之后，購房的公民仍然無法防止開發(fā)商將同一房屋以更高的價格賣給他人。因?yàn)橘彿咳擞喠㈩A(yù)售合同之后，只享有合同法上的請求權(quán)，而不是房屋的產(chǎn)權(quán)，一旦出現(xiàn)一房二賣的情況，先購房人可能最后只能主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任而無法獲得指定的房屋，這對先購房人來說是很不公平的。

　　為了防止這種情況發(fā)生，我國物權(quán)法建立了“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，溯項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型�！段餀�(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效�！眰鹘y(tǒng)的不動產(chǎn)物權(quán)登記都是針對現(xiàn)實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說，經(jīng)過預(yù)告登記之后的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權(quán)就獲得了保護(hù)。因此，預(yù)告登記制度對于解決類似商品房預(yù)售中一房二賣這樣一些敏感的社會問題有著特殊的作用。

　　例題1：周某與秦某簽訂了一份買賣房屋的協(xié)議。協(xié)議簽訂后，周某為了確保未來取得房屋所有權(quán)，可以向有關(guān)登記機(jī)構(gòu)申請( )。( 2009年土地登記相關(guān)法律知識試題)

　　A.變更登記 B.異議登記 C.預(yù)告登記 D.撤銷登記

　　答案：C

　　解析：《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記�！�

　　例題2：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起 ( )個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

　　A.三 B. 六 C. 九 D.十二

　　答案：A

　　解析：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。