國有土地使用權(quán)

　　大綱要求：掌握國有土地使用權(quán)定義，國有土地使用權(quán)主體與客體、內(nèi)容與限制、取得與喪失的法律特征，出讓、劃撥、租賃、作價入股、授權(quán)經(jīng)營等不同取得方式的國有土地使用權(quán)的概念、特征。

　　熟悉我國有關(guān)國有土地使用權(quán)的法律規(guī)定和管理制度。

　　了解外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的基本情況。

　　第一節(jié) 國有土地使用權(quán)概述

　　本節(jié)主要內(nèi)容：國有土地使用權(quán)的主體、取得、內(nèi)容與限制、交易規(guī)則及房屋基地使用權(quán)的按份享有等。

　　一、國有土地使用權(quán)的主體：境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國有土地使用權(quán)。

　　二、國有土地使用權(quán)的取得

　　(一)關(guān)于國有土地使用權(quán)的一般取得方式

　　我國國有土地使用權(quán)最基本的取得方式為：有償使用和無償劃撥。

　　國有土地有償使用的方式有三種：1)國有土地使用權(quán)出讓;2)國有土地租賃;3)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。

　　(二)關(guān)于中外合資企業(yè)場地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)的特殊取得方式

　　1、外商投資企業(yè)所需場地使用權(quán)：經(jīng)依法審批由合營企業(yè)取得或作為中國合營者在合營企業(yè)中的一部分出資。但所繳納的場地使用費(fèi)以及與之等價的作價金額均低于有償取得國有土地使用權(quán)而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。

　　2、城市私有房屋所占土地由私有轉(zhuǎn)變?yōu)楣�有后，私房主仍可享有國有土地使用�?quán)，但其取得方式明顯不同于國有建設(shè)用地的一般取得方式。

　　(三)關(guān)于國有農(nóng)用土地(包括可開發(fā)為農(nóng)用的未利用土地)使用權(quán)的特殊取得方式

　　國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。國有農(nóng)用地和未利用地的取得方式應(yīng)包括出讓、租賃、承包和劃撥。

　　三、國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　1、劃撥國有土地使用權(quán)人對劃撥國有土地使用權(quán)在未轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎寚�有土地使用�?quán)并符合其他條件時，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。而轉(zhuǎn)讓、出租、抵押是土地使用權(quán)的處分權(quán)能，因而劃撥國有土地使用權(quán)中并無對權(quán)利本身的處分權(quán)能。

　　2、地下資源、埋藏物、市政公用設(shè)施等不在國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的范圍內(nèi)。對于法定或約定不屬于國有土地使用權(quán)客體的空間范圍，可單獨(dú)設(shè)定土地使用權(quán)或土地他項權(quán)利。

　　3、權(quán)利的行使不得違反法律的禁止性規(guī)定。

　　1)使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

　　2)權(quán)利人必須遵守法律、行政法規(guī)為權(quán)利人行使權(quán)利設(shè)定的其他不得違反的強(qiáng)制性義務(wù)。

　　3)國有土地使用者必須履行，與國有土地所有者代表簽訂的國有土地出讓或租賃合同中對國有土地使用者規(guī)定的義務(wù)。