2016土地登記代理人《土地登記相關法律》重點講義：第四講  確定土地使用權

　　確定土地使用權是土地確權的重要內容之一。改革開放后，隨著我國土地使用權制度的建立和完善，土地價值日益彰顯，土地使用權以及建立在使用權基礎之上的土地他項權利已經成為社會成員最重要的財產權利。因此，依法確定土地使用權，既是法律賦予國土資源管理部門的職責，也是權利人保護自身合法權益的基礎。一宗土地的所有權確定之后，接下來一般是確定其使用權，包括確定土地使用權的性質和歸屬，即屬于國家所有的土地要進一步確定其國有土地使用權，屬于集體所有的土地要進一步確定其集體土地使用權。

　　確定國有土地使用權

　　前已述及，我國國有土地使用權的主體十分廣泛，不僅包括中國公民和法人組織，還包括外國公民和非法人組織;不僅包括城鎮(zhèn)居民，還包括農民。國有土地使用權的取得方式多種多樣，包括出讓、劃撥、租賃、國家作價(出資)入股，以及解放初期的接收、沿用等，以及土地使用者依法轉讓、繼承、接受地上建筑物等方式取得國有土地使用權。廣泛的使用權主體和眾多的使用權取得方式，使得確定國有土地使用權也十分復雜。

　　按照《國有土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，根據(jù)我國多年來的確權實踐經驗，確定國有土地使用權要重點把握以下幾點：

　　確定國有土地使用權的一般性情況

　　1、土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權。

　　2、土地公有制之前，通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者國有土地使用權。

　　3、因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經變更了實際土地使用者的，經依法審核批準，可將土地使用權確定給實際土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復使用的土地，由當?shù)乜h級以上人民政府收回土地使用權

　　4、未按規(guī)定用途使用的國有土地，由縣級以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關規(guī)定處理后確定使用權。

　　5、1987年1月《土地管理法》施行之前重復劃撥或重復征用的土地，可按目前實際使用情況或者根據(jù)最后一次劃撥或征用文件確定使用權 一定范圍的土地被幾個單位重復征用或先后劃撥給幾個單位使用的情況經常引起土地爭議。產生這種情況的原因，有政策方面的問題，也有國土資源管理機關的失誤等問題。但從一般情況來講，土地使用者正常使用的土地不可能劃給另一個單位使用，主要是先前的使用者征(撥)而未用或征(撥)多少用閑置土地造成的，這種情況下的土地按實際使用情況確定給后來的單位使用是合理的。如果先前土地使用者是被迫撤銷或遷移，后又恢復或遷回，原土地已被劃給其他單位使用的，則應按政策要求和土地利用現(xiàn)狀確定是否返還土地使用權。

　　6、以土地使用權為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據(jù)批準文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權，但1982年《國家建設征用土地條例》公布后合建的，應依法辦理土地轉讓手續(xù)后再確定土地使用權。

　　上述規(guī)定涵蓋了多數(shù)使用國有土地的情況。