前蘇聯(lián)和東歐

　�、偻恋厮�有制。葡蘇聯(lián)和蒙古的所有土地都屬于國家所有。前蘇聯(lián)在十月社會(huì)主義革命一勝利就廢除了土地私有制。根據(jù)1917年11月8日由列寧簽署的土地法令，前蘇聯(lián)的全部土地都屬于國家所有，即全民所有。

　　第二次世界大戰(zhàn)后，原東歐一些國家，在革命勝利后進(jìn)行了土地改革，但沒有完全廢除土地私有制。其土地所有制形式有這樣幾種：1)土地國家所有制;2)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社土地所有制和其他合作社的社會(huì)團(tuán)體的土地所有制;3)農(nóng)民土地私有制。

　　前蘇聯(lián)、東歐在1990年初經(jīng)歷了巨大的社會(huì)變動(dòng)之后。其土地制度亦隨之發(fā)生了變化。

　�、谕恋厥褂弥啤Ｇ疤K聯(lián)的土地全部屬于國家所有。把土地完全排除在民事流轉(zhuǎn)之外，嚴(yán)禁買賣、出租。在前蘇聯(lián)，任何組織或個(gè)人要使用土地。均遵循嚴(yán)格的土地使用程序向國家申請(qǐng)，國家則土地劃撥給使用者無償無限期使用。土地使用者如不使用土地不得自行處置，必須交給國家重新安排使用。前蘇聯(lián)《土地立法綱要》第五十條規(guī)定，買賣、抵押、遺贈(zèng)、贈(zèng)予、租賃和任意交換地以及其他公開或隱蔽的形式侵犯土地國家所有權(quán)的行為都無效。另外，該綱要第十條中規(guī)定了提供土地使用的一定程序。因此，不按此程序占用土地，也被看成是侵犯土地國家所有權(quán)的行為。

　　至于原東歐一些國家，由于土地不專為國家所有，因此沒有把土地排除在民事流轉(zhuǎn)之外。從匈牙利的情況來看，1987年3月匈牙利公布了新的土地法。新土地法排除了重國家所有制、輕集體所制的傾向，使兩者放在平等的地位。取消了對(duì)集體和個(gè)人土地的一些不必要的限制，并規(guī)定在一定范圍內(nèi)允許集體和個(gè)人買賣土地，擴(kuò)大土地使用者的權(quán)利，使其接近土地所有者的權(quán)利。另外，集體和個(gè)人還可以購買國家所有的土地。

　　美國

　　美國的土地所有制大體可分為兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多數(shù)(59%) 。美國的土地公有制并不是我國法律上所說的公有的意義。我國土地公有是指土地全民所有或集體所有。而美國的土地公有是指政府所有(我國的政府只是土地所有者代表)。美國政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼澤地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部門用地以及政府部門可以出租的土地，用以支持州政府財(cái)政支出。

　　有公有的土地，就有公有土地利用的問題。美國大部分土地是實(shí)行有償使用的，包括公有土地的利用。聯(lián)邦政府為了國家和社會(huì)的公益事業(yè)，需要占用州屬公有土地，也要通過交換或購買取得。而聯(lián)邦公有土地，包括地下礦產(chǎn)、水資源的使用也是有償?shù)�，該類土地的出賣、出租收入，是聯(lián)邦政府第二大財(cái)政來源(僅次于稅收收入)。

　　可見在美國沒有我國所說的劃撥國有土地使用權(quán)，其土地的使用主要是有償?shù)�。美國無劃撥土地使用制度的原因，我們認(rèn)為主要是基于如下理由：

　　首先，美國是聯(lián)邦制的國家，聯(lián)邦政府與州政府的關(guān)系不象單一制國家那樣緊密。州政府有較大的獨(dú)立性。因而，在財(cái)產(chǎn)關(guān)系上，兩者間的財(cái)產(chǎn)權(quán)是相互獨(dú)立的。即使兩者擁有的土地都是公有性質(zhì)的，但卻互不能隨意占用。另外，美國聯(lián)邦政府與州政府財(cái)政上聯(lián)系也不大，各自要靠自己的財(cái)政收入維持政府的運(yùn)作，土地使用權(quán)收益就給他們帶來很大收益。

　　第二，美國是一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常成熟的國家。該種經(jīng)濟(jì)體制的調(diào)節(jié)作用在美國很完善，而且市場調(diào)節(jié)土地利用也有利于防止腐敗的滋生。同時(shí)，市場調(diào)節(jié)也有利于資源的合理配制。經(jīng)濟(jì)刺激手段是美國進(jìn)行國家管理最常用的，不僅在土地利用中是這樣的，在司法體系及執(zhí)法體系中也存在大量的經(jīng)濟(jì)刺激手段，如在環(huán)境管理中的排污權(quán)交易制度。

　　第三，有償使用土地也是為了給土地使用者一個(gè)較為獨(dú)立的地位。在無償使用土地制度下(如我國的劃撥國有土地使用權(quán)制度)，使用者僅是對(duì)土地利用，其不能成為一個(gè)獨(dú)立的主體，而要依附于所有者，這樣就給了所有者干預(yù)使用者的機(jī)會(huì)，不利于使用者積極性的發(fā)揮。美國是一個(gè)崇尚個(gè)體自由的國家，它不能容忍國家對(duì)經(jīng)濟(jì)主體過多的干預(yù)，因而其土地使用全是有償?shù)?其政府機(jī)關(guān)用地實(shí)質(zhì)上是所有人使用土地)。

加拿大

　�、偻恋厮�有制。加拿大現(xiàn)行土地所有制為聯(lián)邦公有、省公有和私人所有三種形式。聯(lián)邦和省公有的土地共占國土面積的90%，私人所有的土地占國土面積的10%。但全國的城市土地、上好農(nóng)田、牧場等經(jīng)濟(jì)效益較高的土地，基本上都被私人占有。

　�、谕恋厥褂弥啤＜幽么笠�(guī)定個(gè)人對(duì)私有土地?fù)碛谐浞肿杂傻闹�配�?quán)及繼承權(quán)，私有土地可以自由買賣，任何個(gè)人都可以通過買賣和租賃方式從政府手里獲得新的土地，并通過對(duì)所獲土地的投資開發(fā)和轉(zhuǎn)移來獲得超額利潤。政府使用私人土地須向私人購買。聯(lián)邦政府為全國辦事，需要用地，有權(quán)征用省公有土地，但必須是有償?shù)�。�?duì)于省公有土地，一般經(jīng)過規(guī)劃后處理給私人。處理的方式有三種：1)地所有權(quán)處理，即出賣(永久處理);2)土地使用權(quán)處理，即出租(短期處理);3)土地通行權(quán)處理，即不處理地表，而出租地下管線埋設(shè)權(quán)。

　　日本

　　日本自明治維新后就將土地的封建領(lǐng)主所有改為了土地私人所有，這種土地私人所有制據(jù)日本人自己解釋為：“是一種法律上承認(rèn)個(gè)人或私人可以占有土地的制度，但并不意味著全部土地都為私人所有�！� 日本現(xiàn)行的土地所有制主要分為三種形式，即國家所有、公共所有、個(gè)人與法人所有。其中，日本國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，占其土地總資源的比例很小。因而其國有土地使用權(quán)制度并不是很發(fā)達(dá)的。且國有土地和公共土地主要是為國家及國民的利益而使用的，更強(qiáng)調(diào)對(duì)生態(tài)的保護(hù)。日本的非所有人利用土地主要體現(xiàn)在其民法的地上權(quán)和永佃權(quán)中。如《日本民法典》第265條規(guī)定：“地上權(quán)人，因于他人土地上有工作物或竹木，有使用該土地的權(quán)利�！钡�270條規(guī)定：“永佃權(quán)人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的權(quán)利�！钡�272條規(guī)定：“永佃權(quán)人可以將其權(quán)利讓與他人，或于其權(quán)利存續(xù)期間，為耕作或牧畜而出租土地。但是，以設(shè)定行為加以禁止時(shí)，不在此限�！�

　　日本這樣的土地制度，與其歷史背景有關(guān)。明治維新前的日本封建勢力很強(qiáng)，其要想走上資本主義道路就必須變革其制度，而首要變革的就是土地制度。日本土地制度的變革是巨大的，目的是為了較徹底地清除封建制度的殘余。因而日本將土地主要是轉(zhuǎn)化為私人所有。但我們也因看到，日本對(duì)私人所有土地的使用也是有很大限制的，主要是為了公共利益，但這不是我們這里要討論的，就不再詳述。

　　新加坡

　　新加坡的土地所有制主要有國有制和私有制兩種形式。其中，國有土地又分為兩種形式：國有土地和公有土地。兩者的共同點(diǎn)是，其土地主要用于公共目的，都可以出售或長期出租。兩者的區(qū)別主要在于，國有土地的所有權(quán)屬于國家，由土地局代表國家行使所有權(quán)，它包括尚未開發(fā)利用的土地，如暫時(shí)閑置的土地、圍海造地增加的土地等;公有土地的所有權(quán)雖然仍屬于國家，但業(yè)權(quán)已經(jīng)歸屬法定局或其他社會(huì)團(tuán)體，因此，一般是正在使用的土地。新加坡的土地資源大部分是國有性質(zhì)的。

　　新加坡的國有土地使用制度較為發(fā)達(dá)。其土地使用制度除少數(shù)歷史遺留的有私人永業(yè)權(quán)外，采用有限年期土地使用制度。新加坡有類似于我國劃撥國有土地使用權(quán)制度，但其稱為“國有土地割讓”，“割讓土地是新加坡政府為發(fā)展公共、公益事業(yè)需要使用國有土地，采取分配劃撥和招標(biāo)出讓的辦法提供使用的作法�！� 但新加坡的土地使用是有償?shù)�，即使是公益事業(yè)用地也是同樣，只不過對(duì)這類用地可以優(yōu)惠，象征性地收一點(diǎn)，但不能免費(fèi)。如其《土地官員手冊(cè)》2.5.1條規(guī)定：“按照現(xiàn)行政策，將國有土地割讓給政府資助的學(xué)校，切其中一半以上用作操場或其他內(nèi)司的曠地，應(yīng)按足以補(bǔ)償租金的一半收取地價(jià)，此外，每年還須交納象征性土地使用費(fèi)12新元�！�2.8條規(guī)定：“如果基礎(chǔ)生產(chǎn)局根據(jù)農(nóng)業(yè)政策實(shí)施農(nóng)業(yè)計(jì)劃，須將國有土地用于商業(yè)性養(yǎng)豬、養(yǎng)魚等經(jīng)營時(shí)，土地的租期為10—15年，租金為市場價(jià)的6%，或根據(jù)具體情況收取地價(jià)�！� 當(dāng)然，政府機(jī)關(guān)用地是不需交費(fèi)的，因?yàn)檎�府是土地的所有人�?/P>

　　新加坡的土地制度也是與其國情相聯(lián)系的。新加坡的國土面積很小，因而其必須合理配置土地資源，而有償使用土地能促進(jìn)用地者積極有效使用土地。

　　馬來西亞

　�、偻恋厮�有制。馬來西亞的土地制度深受英國的影響。馬來西亞現(xiàn)行的土地制度基本上由1956年馬來西亞國會(huì)通過的《國家土地法典》確立。根據(jù)《國家土地法典》，馬來西亞的土地大約分成兩大類：一是政府土地，二是私人土地。所謂政府土地，是指那些仍未批租給任何私人們的土地;私人土地，則是指那些政府根據(jù)某種條件批租給私人的土地。

　�、谕恋厥褂弥啤Ｔ隈R來西亞，私人要占用、使用政府土地，經(jīng)批準(zhǔn)后才能占用，否則在法律上就被視為“非法”。政府頒發(fā)地契給私人時(shí)，發(fā)出的地契有許多種，分為暫時(shí)居住的地契、有限期的地契和永久性的地契3種。不同地契的土地有不同的使用限制和權(quán)利限制。