注銷土地登記

　　土地登記的核心內(nèi)容是設(shè)立、變更或終止一定的土地權(quán)利關(guān)系。注銷土地登記即為終止一定的土地權(quán)利關(guān)系。

　　一、基本概念

　　注銷土地登記，簡單地說就是將原登記內(nèi)容廢止。因土地權(quán)利消滅或其他原因致使原登記內(nèi)容失去效力的，土地登記機關(guān)應(yīng)將已登記的內(nèi)容進行注銷登記。

　　依據(jù)《土地登記規(guī)則》，注銷土地登記主要是指已登記的土地權(quán)利，因權(quán)利被依法收回、存續(xù)期屆滿、土地滅失、他項權(quán)利終止等進行的登記，主要包括以下幾種情況：

　　(一)集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。

　　(二)國家組織移民，農(nóng)民集體成建制遷移后不再使用的原農(nóng)民集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。

　　(三)因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。

　　(四)縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的國有土地注銷登記。

　　(五)國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期限屆滿，未申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)注銷登記。

　　(六)土地他項權(quán)利終止的土地他項權(quán)利注銷登記。

　　二、法律特征

　　(一)有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

　　(1)為公共利益需要使用土地的;

　　(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的;

　　(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;

　　(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

　　(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

　　(二)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán) 。

　　(三)有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：

　　1. 為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的;

　　2. 不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的;

　　3. 因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

　　(四)土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

　　三、登記要點

　　注銷土地登記的程序一般可分為變更土地登記申請、變更地籍調(diào)查、審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權(quán)利證書五個階段。

　　(一)申請

　　注銷土地登記一般須由土地權(quán)利人(土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人)向土地登記機關(guān)提出注銷土地登記申請。

　　1.申請人

　　集體所有的土地依法被全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，注銷土地登記的申請人為原集體土地所有權(quán)人。

　　縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，注銷土地登記申請人為原國有土地使用權(quán)人。

　　國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期屆滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，注銷土地登記申請人為原國有土地使用權(quán)人或原國有土地承租人。

　　因自然災(zāi)害等造成國有土地權(quán)利滅失的，注銷土地登記申請人為國有土地使用權(quán)人;因自然災(zāi)害等造成集體土地權(quán)利滅失的，注銷土地登記申請人為集體土地所有權(quán)人，權(quán)利滅失的土地為集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，注銷土地登記申請人還應(yīng)當(dāng)包括集體土地使用權(quán)人。

　　土地他項權(quán)利終止包括土地使用權(quán)出租終止和土地使用權(quán)抵押終止兩部分的內(nèi)容，前者的注銷土地登記申請人為出租人和承租人，后者的注銷土地登記申請人為抵押人和抵押權(quán)人(還可能包括因處分抵押土地使用權(quán)而產(chǎn)生的新的土地使用權(quán)人)。

　　2.申請時限

　　集體所有的土地依法全部征用或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居住的，原集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在集體土地被全部征用或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非的同時，申請集體土地所有權(quán)注銷登記。

　　縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的，原國有土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在土地行政主管部門收回土地使用權(quán)的同時，申請國有土地使用權(quán)注銷登記。

　　國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，原土地使用者應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)申請注銷登記。

　　因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利滅失后申請土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。

　　土地他項權(quán)利終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地他項權(quán)利終止之日起15日內(nèi)申請土地他項權(quán)利注銷登記。