2018年土地登記代理人《代理實務(wù)》考點：出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　1、基本概念 指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　2、法律特征

　　(1)出讓的受讓主體廣泛。

　　(2)國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標、拍賣、掛牌方式。

　　(3)出讓國有土地使用權(quán)須有償取得 出讓金可一次性支付，或在確定的期限內(nèi)分期支付。

　　協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費之和。有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

　　(4)出讓國有土地使用權(quán)受使用期限限制 土地使用權(quán)出讓的最高年限由國務(wù)院規(guī)定，實際出讓年限則由當事人雙方通過合同約定，合同約定的年限不得超過法律規(guī)定的最高年限即： 居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。 土地使用權(quán)出讓的合同期滿，除土地使用者申請續(xù)期并經(jīng)依法批準外，國家將無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物。

　　(5)政府壟斷國有土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責，由土地行政主管部門具體實施。

　　(6)不符合有關(guān)規(guī)定的土地使用權(quán)不得登記 包含沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的;經(jīng)營性土地沒有按照招、拍、掛方式出讓的，;協(xié)議出讓地價明顯低于出讓低價的;對違反規(guī)劃改變土地用途的;未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記。

　　3、申請人 出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請人為出讓國有土地使用權(quán)的受讓方。

　　4、申請時限

　　(1)出讓國有土地使用權(quán)按出讓合同約定，受讓方一次支付全部出讓金的，在支付出讓金后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　(2)出讓國有土地使用權(quán)成片開發(fā)按出讓合同約定一次出讓，受讓方分期付款，分期取得使用權(quán)的，在每期付款后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　5.申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明建設(shè)用地批準書;《國有土地使用權(quán)出讓合同》;國有土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證;有關(guān)稅費的交納憑證;其他證明文件。

　　6、權(quán)屬審核

　　(1) 主要土地權(quán)屬證明要件是《國有土地使用出讓合同》;

　　(2) 出讓年限：如居住用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，其他用地50年(掌握重點);

　　(3) 受讓人應(yīng)按出讓合同的約定支付出讓金。

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