四、土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)

　　(一)土地登記代理人在代理合同中的權(quán)利和義務(wù)

　　1.土地登記代理人的權(quán)利土地登記代理人的權(quán)利是由接受委托人的委托并簽訂土地登記代理合同而產(chǎn)生的。由于土地 登記代理人進(jìn)行的是民事活動(dòng)，因此其權(quán)利的產(chǎn)生必須符合法律程序并受法律保護(hù)。 土地登記代理人的權(quán)利主要有以下幾個(gè)方面：

　　(1)獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利。土地登記代理人有權(quán)利就其開(kāi)展的土地登記代理活動(dòng)所付出的勞動(dòng)向委托人索取勞動(dòng)報(bào)酬。

　　(2)依法開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利。在代理合同規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定，由土地登記代理人獨(dú)立開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)，即有權(quán)決定如何進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)操作。

　　(3)要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利。在開(kāi)展土地登記代理業(yè)務(wù)過(guò)程中，土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與土地登 記代理!業(yè)務(wù)相關(guān)的已有資料，且應(yīng)保證資料的真實(shí)性。

　　2.土地登記代理人的義務(wù)

　　(1)按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)。土地登記代理人應(yīng)當(dāng)依照委托人的授權(quán)指示處理事務(wù)，在開(kāi)展土地登記代理 合同中，委托人的授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：

　　1)固定不變的指示。

　　2)可以變動(dòng)的指示。

　　3)任意性示。

　　(2)及時(shí)告知的義務(wù)。土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求隨時(shí)報(bào)告處理事務(wù)的進(jìn)展情況。

　　(3)維護(hù)委托人權(quán)益的義務(wù)。土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過(guò)程中， 土地登記代理人有義務(wù)維護(hù)委托人的合法利益。

　　(4)將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)。

　　題目：關(guān)于土地登記代理人的義務(wù)下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )

　　A.代理人有按照委托人的指示處理代理事務(wù)的義務(wù)

　　B.維護(hù)委托人權(quán)益的義務(wù)

　　C.將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)

　　D.土地登記代理人沒(méi)有及時(shí)告知委托人的義務(wù)

　　答案：D

　　(二)委托人的權(quán)利和義務(wù)

　　委托人的權(quán)利

　　(1)規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利。代理人的代理行為來(lái)自于委托人的授權(quán)，因此委托人有權(quán)利規(guī)定土地登記代理人的代理事項(xiàng) 及權(quán)限范圍。

　　(2)監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利。

　　2.委托人的義務(wù)

　　(1)承擔(dān)后果的義務(wù)。

　　代理行為是指委托人授權(quán)代理人為自己處理事務(wù)，代理人根據(jù)委托人的授權(quán)指示，以委托人的名 義處理委托事務(wù)的行為。

　　(2)承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

　　土地登記代理人受委托人的指示處理事務(wù)，土地登記代理人在處理事務(wù)的過(guò)程中所發(fā)生 的必要費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān);對(duì)于處理事務(wù)所需要的費(fèi)用可以用兩種方式解決：

　　1)預(yù)付費(fèi)用。委托人與土地登記代 理人約定合同時(shí)，可以預(yù)先支付給土地登記代理人處理事務(wù)的費(fèi)用：

　　2)償還費(fèi)用。土地登記代理人在處理事務(wù)時(shí)發(fā)生 的墊付費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還。

　　(3)支付代理傭金的義務(wù)。委托人在接受土地登記代理人為其代理的業(yè)務(wù)成果的同時(shí)，必須按照合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式 和時(shí)間支付土地登記代理的勞務(wù)報(bào)酬。

　　(4)提供相關(guān)資料的義務(wù)。委托人必須及時(shí)向土地登記代理人提供開(kāi)展代理活動(dòng)所必需的相關(guān)資料。

　　五、土地登記代理糾紛的規(guī)避方法

　　土地登記代理活動(dòng)作為經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一種，在具體操作過(guò)程中，會(huì)因?yàn)樨?zé)任、義務(wù)不清，加之土地登記具有專業(yè)性、政策性比較強(qiáng)等特點(diǎn)，容易產(chǎn)生不必要的糾紛。為避免土地登記代理活動(dòng)中產(chǎn)生糾紛，降低土地登記代理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)注意慨好以下幾方面工作：

　　(一)簽訂規(guī)范的代理合同

　　在土地登記代理活動(dòng)中出現(xiàn)的糾紛，首先是由于代理人和委托人缺乏必要的法律、法規(guī)意識(shí);其次，一些代理人和委 托人未能掌握訂立和履行合同的規(guī)則也是一個(gè)重要的影響因素。 為了維護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)利，減少合同糾紛，土地登記代理人應(yīng)和委托人簽定規(guī)范的土地登記代理合同，以保障 雙方的權(quán)益。政府或者土地登記代理的行業(yè)協(xié)會(huì)也可以制訂符合合同規(guī)定。

　　(二)制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容和要求

　　土地登記代理行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是土地登記代理人為委托人提供服務(wù)的行為準(zhǔn)則依據(jù)。同時(shí)，又是土地登記代理人應(yīng)當(dāng) 履行的合同義務(wù)。制訂符合市場(chǎng)條件、行為準(zhǔn)則、代理人和委托人利益的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是維護(hù)代理人與委托人的權(quán)益、 維護(hù)市場(chǎng)交易規(guī)范的必要手段，有利于提高土地登記代理行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，樹(shù)立良的企業(yè)與行業(yè)形象。

　　(三)告知必要的代理活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督

　　委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)土地登記代理人的資格條件、信用能力、服務(wù)準(zhǔn)責(zé)、合同的內(nèi)容、簽約條件、履行方式等內(nèi)容具有知情 權(quán)。

　　(四)對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決 。

　　土地登記代理人一旦發(fā)現(xiàn)代理活動(dòng)中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過(guò)失，應(yīng)及早地采取彌補(bǔ) 措施，即使是委托人的過(guò)失，也應(yīng)盡可能友好地協(xié)商解決。當(dāng)然，并不是一切糾紛都能自行協(xié)商解決，對(duì)于無(wú)法通過(guò) 協(xié)商達(dá)成一致的，可以通過(guò)仲裁或申訴等法律途徑來(lái)解決。

　　題目：土地登記代理當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)，可以采取( )處理方式。

　　A.協(xié)商 B.復(fù)議 C.調(diào)解 D.仲裁 E.申訴

　　答案：(ACDE)