第四節(jié)國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記

　　一、基本概念

　　國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的 行為。

　　二、法律特征

　　(一)國(guó)有土地租賃的范圍 國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó) 有土地租賃。對(duì)原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以 實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地 產(chǎn)開發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。 企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：

　　(1)國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團(tuán)的。

　　(2)國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的。

　　(3)國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的。

　　(4)非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

　　(二)國(guó)有土地租賃的期限

　　國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租 賃，短期租賃年限一般不超過(guò) 5 年;對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體 租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　題目：國(guó)家作價(jià)出資(人股)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記申請(qǐng)人應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：()。

　　A 土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件

　　B 土地估價(jià)備案材料

　　C 土地使用權(quán)作價(jià)出資(人股)合同

　　D 建設(shè)用地批準(zhǔn)書

　　E 國(guó)有土地租賃合同

　　答案：(ABCD )

　　(三)國(guó)有土地租賃的租金與繳納方式 國(guó)有土地租賃的租金的確定，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的地方，必須采取招標(biāo)、拍賣。 不同的租賃方式其租金繳納方式也不同，采取短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長(zhǎng)期租賃的應(yīng)當(dāng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

　　(四)國(guó)有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù) 承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。

　　2.國(guó)有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)承租土地在使用年期內(nèi)改為出讓方式的，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出 讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

　　3.承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償，國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年 限屆滿前不收回;因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。承租土地使用權(quán)的 收回原因有：

　　(1)承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)繳納土地租金的，土地 行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

　　(2)承租土地使用權(quán)期滿申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu) 筑物，恢復(fù)土地原狀。

　　(五)土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同 租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市縣行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　三、登記要點(diǎn)

　　(一)申請(qǐng)

　　1、申請(qǐng)人國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請(qǐng)人為承租人。

　　2.申請(qǐng)時(shí)限依法承租的土地，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起 30 日內(nèi)申請(qǐng)國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。

　　3.申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件為：

　　(1)國(guó)有土地租賃批準(zhǔn)文件。

　　(2)國(guó)有土地租賃合同。

　　(3)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

　　(4)原《國(guó)有土地使用證》。

　　(5)其他證明文件。

　　(二)權(quán)屬審核

　　1.申請(qǐng)人必須與國(guó)有土地租賃批準(zhǔn)文件和國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同中的土地使用者一致

　　(2)國(guó)有土地租賃合同應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與承租人簽訂。

　　(3)國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國(guó) 有土地使用權(quán)的最高使用期限。短期租賃年限一般不超過(guò) 5 年。

　　(4)國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。

　　(三)注冊(cè)登記與核發(fā)證書 國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記應(yīng)報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊(cè)登記。

　　1.在〈土地登記卡》上注冊(cè)登記新設(shè)定國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)的宗地在此次登記前已進(jìn)行過(guò)其他土地權(quán)利登記，且 宗地的地號(hào)、圖號(hào)、宗地面積未發(fā)生變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行;宗地未進(jìn)行過(guò)其他土地權(quán)利登記或進(jìn)行登 記但宗地的地號(hào)、圖號(hào)、宗地面積發(fā)生變更的，注冊(cè)登記在新建立的《土地登記卡》上進(jìn)行。

　　2.依據(jù)〈土地登記卡》更新或重建〈土地歸戶卡》

　　3.根據(jù)〈土地登記卡》填制〈國(guó)有土地使用證》。