一、基本概念

　　集體土地所有權和集體土地使用權變更登記是對經(jīng)登記的集體土地所有權和集體土地使用權的權屬變更進行的土地登記。

　　二、法律特征

　　(一)集體土地所有權和集體土地使用權權屬的變更受到諸多限制

　　目前，按照我國的法律和政策，集體土地所有權和集體土地使用權變更僅限于以下幾種情況：

　　1.農(nóng)用地調整;

　　2.土地征用;

　　4.四荒地集體土地使用權的變更;

　　5.農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更;

　　6.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等產(chǎn)生的集體土地使用權變更。

　　(二)集體土地所有權變更

　　1、集體土地所有權變更為國有土地所有權

　　(1)國家對農(nóng)民集體全部進行移民安置并調劑土地后，遷移農(nóng)民集體原有土地變更為國家所有。

　　(2)因國家建設征用土地，農(nóng)民集體建制被撤消或其人口全部轉為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，變更為國家所有。

　　(3)全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的，辦理有關手續(xù)后，被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地變更為國家所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)依照國家建設征用土地的審批程序和補償標準使用的非鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農(nóng)民集體所有的土地，變更為國家所有。

　　(4)《六十條》公布時起至1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時止，全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地，有下列情形之一的，變更為國家所有：①簽訂過土地轉移等有關協(xié)議的;②經(jīng)縣級以上人民政府批準使用的;③進行過一定補償或者安置勞動力的;④接受農(nóng)民集體饋贈的;⑤已購買原集體所有的建筑物的;⑥農(nóng)民集體所有制企事業(yè)單位轉為全民所有制單位或者城鎮(zhèn)集體所有制單位的。

　　(5)1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，全民所有制單位、城鎮(zhèn)集體所有制單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地，按照有關規(guī)定清查處理后仍由全民所有制單位、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的，變更為國家所有。

　　2、不同集體之間的土地所有權變更

　　(1)根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權。①由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的;②由于土地開發(fā)、國家征地、集體興辦企事業(yè)或者自然災害等原因進行過土地調整的;③由于農(nóng)田基本建設和行政區(qū)劃等原因重新劃定土地所有權界限的。

　　(2)《六十條》公布時起至1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時止，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，有下列情況之一的，分別屬于該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村農(nóng)民集體所有：①簽訂過用地協(xié)議的(不含租借);②經(jīng)縣、鄉(xiāng)(公社)、村(大隊)批準同意，并進行了適當?shù)耐恋卣{整或者經(jīng)過一定補償?shù)?③通過購買房屋取得的;④原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準變更的。

　　(3)1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關規(guī)定清查處理后，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體單位繼續(xù)使用的，可變更為該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體所有。

　　(三)“四荒”土地使用權的變更

　　1.承包、租賃、拍賣“四荒”使用權，最長不超過50年。

　　1.通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“四荒”土地使用權，經(jīng)依法登記取得土地使用權證書的，在規(guī)定的使用期限內可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。對于實行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依法繼承、轉讓或轉租;對于購買使用權的，依法享有繼承、轉讓、抵押、參股聯(lián)營的權利。

　　(四)農(nóng)民集體內部成員之間的宅基地變更

　　1.由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應向所在的村民小組申請，經(jīng)村民大會討論通過，村民委員會審核同意，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。

　　2.農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請宅基地。

　　3.出賣或出租建房用地的，限期將土地退回集體，沒收全部所得款項，并處以罰款。

　　(五)土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調整

　　1.自然人、法人或者其他經(jīng)濟組織開發(fā)、整理、復墾集體土地，原土地所有權不變。

　　2.權屬調整要經(jīng)過批準。

　　1.除飛地、插花地外，土地開發(fā)整理項目區(qū)范圍內的土地使用權原則上不作調整。對確需調整的，應由雙方所有權人簽訂土地調整協(xié)議。對需要調整的土地使用權、承包經(jīng)營權，位置應盡量與開發(fā)整理前保持一致或大致相當。農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營權發(fā)生調整的，應當經(jīng)村民委員會2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。

　　4.開發(fā)照例項目竣工后及時開展土地變更調查，辦理土地變更登記。

　　三、登記要點

　　(一)申請

　　1.申請人

　　集體土地所有權和集體土地使用權變更登記的申請人為集體土地所有權和集體土地使用權權屬變更前后的權利人。

　　2.申請時限

　　根據(jù)《土地登記規(guī)則》第四十七條規(guī)定，集體土地所有權和集體土地使用權變更登記應在接到有關協(xié)議批準文件后30日內辦理。

　　3.申請人應當提交的權屬證明文件