土地登記代理制度

　　一、掌握部分

　　1.掌握代理的概念與法律征征

　　(一) 代理與土地登記代理

　　1、代理指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。代理關(guān)系有如下法律特征：

　　(1)代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理行為;

　　(2)代理人以被代理人的名義進行代理行為;

　　(3)代理主要是實施法律行為;

　　(4)被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。

　　2、土地登記代理土地登記代理是指土地登記代理機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、代理等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的經(jīng)營活動。土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于委托代理的范疇。

　　3、土地登記代理的基本原則

　　(1)合法原則;

　　(2)平等自愿原則;

　　(3)公平公正原則;

　　(4)等價有償原則;

　　(5)誠實信用原則;

　　(6)保密原則。

　　土地登記代理人 土地登記代理人土地登記代理人是指通過全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國土地登記代理人職業(yè)資格證書》并經(jīng)有關(guān)部門登記備案的人員。土地登記代理人依法取得執(zhí)業(yè)資格后，才能從事土地登記代理活動。土地登記代理人為委托人辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等業(yè)務(wù)，并按其所提供的服務(wù)收取傭金。 2、土地登記代理人的職業(yè)資格我國對從事土地登記代理業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員實行職業(yè)資格制度，取得土地登記代理人職業(yè)資格是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和發(fā)起設(shè)立土地登記代理機構(gòu)的必備條件。根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，土地登記代理人只能受聘于一個土地登記代理機構(gòu)，并以機構(gòu)的名義從事土地登記代理業(yè)務(wù)。

　　土地登記代理人的權(quán)利 土地登記代理人的權(quán)利

　　(1)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動;

　　(2)執(zhí)行土地登記代理業(yè)務(wù)，按照規(guī)定在合同上簽署姓名，并根據(jù)合同約定獲取報酬;

　　(3)要求委托人提供與代理有關(guān)的資料;

　　(4)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;

　　(5)保護自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán);

　　(6)接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn);

　　(7)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　土地登記代理人的義務(wù) 土地登記代理人的義務(wù)

　　(1)按照執(zhí)業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事土地登記代理活動;

　　(2)根據(jù)合同約定，維護委托人的合法權(quán)益;

　　(3)為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益;

　　(4)接受主管部門的監(jiān)督管理;

　　(5)參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn);

　　(6)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　土地登記代理人的基本技能 土地登記代理人的基本技能

　　(1) 精通專業(yè)的技能;

　　(2) 收集信息的技能;

　　(3) 市場分析的技能;

　　(4) 人際溝通的技能。

　　土地登記代理機構(gòu) 土地登記代理機構(gòu)土地登記代理機構(gòu)是指為委托人提供土地登記咨詢和代理服務(wù)的中介組織，即指符合執(zhí)業(yè)條件，并依法設(shè)立，從事土地登記代理活動的公司、合伙機構(gòu)、個人獨資機構(gòu)。另外，境內(nèi)外土地登記代理機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu)也可以以自己的名義獨立經(jīng)營土地登記代理業(yè)務(wù)。

　　2、土地登記代理機構(gòu)的設(shè)立

　　(1)設(shè)立條件：有自己的名稱和組織機構(gòu);有固定的服務(wù)場所;有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費;有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件;

　　(2)應(yīng)符合中華人民共和國公司法、合伙機構(gòu)法、個人獨資機構(gòu)法、中外合作經(jīng)營機構(gòu)法、中外合資經(jīng)營機構(gòu)法、外商獨資經(jīng)營機構(gòu)法等法律法規(guī)及其實施細(xì)則和工商登記的規(guī)定;

　　(3)設(shè)立土地登記代理機構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門進行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。

　　3、土地登記代理機構(gòu)的注銷標(biāo)志著其主體資格的終止;應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。

　　4、土地登記代理機構(gòu)的權(quán)利

　　(1) 享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金;

　　(2) 可向主管部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議;

　　(3) 按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構(gòu)中執(zhí)業(yè)土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行為;

　　(4) 由于委托人的原因，造成土地登記代理機構(gòu)或土地登記代理人經(jīng)濟損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求;

　　(5) 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。