土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記

　　一、掌握部分

　　1.土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記的概念、類型

　　1)基本概念 即對(duì)一宗地上經(jīng)登記的土地權(quán)利中的土地使用權(quán)、所有權(quán)及土地他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生改變而進(jìn)行的土地登記。

　　掌握要點(diǎn)：

　　(1)初始土地登記和設(shè)定登記之后;

　　(2)包含三種權(quán)利的改變，客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變;

　　(3)具有日常性和個(gè)別性。

　　2)登記類型

　　(1)劃撥國有土地使用權(quán)變更登記;

　　(2)出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記;(3)集體土地所有權(quán)及集體土地使用權(quán)變更登記;

　　(4)土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記。 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記

　　1、基本概念對(duì)經(jīng)登記的劃撥國有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生的改變進(jìn)行的土地登記。包含：一是劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù);二是因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房等引起的劃撥國有土地使用權(quán)變更。

　　2、劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓登記特點(diǎn)

　　(1)法律特征：劃撥國有土地使用補(bǔ)辦出讓手續(xù)

　　(2)申請(qǐng)人：劃撥國有土地使用者

　　(3)申請(qǐng)時(shí)限：交納出讓金后30日

　　(4)申請(qǐng)人應(yīng)提交的證明文件：人民政府批準(zhǔn)文件;原《國有土地使用證》;《國有土地使用權(quán)出讓合同》;國有土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;其他證明文件。

　　(5)權(quán)屬審核(重點(diǎn)掌握)

　　1)對(duì)申請(qǐng)人的審核：審核土地使用證上的權(quán)利人和出讓合同上的受讓方一致、申請(qǐng)人身份是否是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。

　　2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》的審核：出讓方必須為市、縣人民政府土地行政主管部門，

　　且與受讓方簽訂合同內(nèi)容時(shí)間等合理有效。

　　3)使用期限的審核：參考出讓國有土地使用權(quán)年限。

　　4)出讓金繳納情況的審核

　　(6)注冊(cè)與發(fā)證：需報(bào)人民政府批準(zhǔn)后方可注冊(cè)登記，原《土地登記卡》上進(jìn)行。收回、注銷原證，填新證，證發(fā)國有土地使用者。

　　3、出售公房的國有土地使用權(quán)變更登記特點(diǎn)

　　(1)法律特征：城鎮(zhèn)住房制度改革涉及的劃撥國有土地使用權(quán)

　　(2)申請(qǐng)人：售房單位和購房職工(

　　3)申請(qǐng)時(shí)限：縣級(jí)以上地方人民政府房管部門登記房屋所有權(quán)之日起30日內(nèi)。 其他國有土地使用權(quán)變更登記

　　1、基本概念出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。變更原因如下：入股方式轉(zhuǎn)讓、依法轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼與合、處分抵押財(cái)產(chǎn)。

　　2、法律特征

　　1)出讓國有土地使用權(quán)變更登記

　　(1)出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：以出售、交換和贈(zèng)予形式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移。必須條件

　　A)已經(jīng)按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地;

　　B)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，已付全部土地使用權(quán)出讓金，并有土地證;投資開發(fā)房屋類的完成發(fā)投資總額的25%以上，成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;建成房屋應(yīng)有房產(chǎn)證;

　　C)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽書面合同，相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;

　　D)使用年限不超過出讓合同剩余年限;

　　E) 土地與地上建筑物、附著物所有一起轉(zhuǎn)讓。

　　F) 改變土地用途的應(yīng)經(jīng)出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重簽出讓合同，調(diào)整出讓金并登記。

　　國家租賃國有土地使用權(quán)的變更

　　1.承租人按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，同時(shí)依法登記。

　　2.轉(zhuǎn)租、分租第三人的，原承租人持有土地使用權(quán)，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

　　3.轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，第三人負(fù)責(zé)租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，取得土地使用權(quán)，原租賃合同更名后繼續(xù)有效。

　　3、申請(qǐng)人出讓、國家作價(jià)出資(入股)、國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記的申請(qǐng)人為相關(guān)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人;處分抵押財(cái)產(chǎn)的申請(qǐng)人為抵押人(使用者)、抵押權(quán)人和受讓人

　　4、申請(qǐng)時(shí)限

　　1)作價(jià)出資(入股)合同簽訂之日起30日內(nèi)。

　　2)轉(zhuǎn)讓的合同或協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)。

　　3)單位合、分、企業(yè)兼并的，在合同簽訂后30日內(nèi)或接到批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)。

　　4)處分抵押財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)處分后30日內(nèi)。

　　5、提交的權(quán)屬證明文件(掌握重點(diǎn))原《國有土地使用證》;土地稅費(fèi)交納證明;

　　另外：A)以入股方式轉(zhuǎn)讓的，提交入股合同;

　　B)土地使用轉(zhuǎn)的，提交轉(zhuǎn)讓合同、轉(zhuǎn)讓地塊投資證明、稅費(fèi)繳納憑證;

　　C)單位合并、分立和企業(yè)兼并的，提交合同或上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件;

　　D)處分抵押財(cái)產(chǎn)的，提交處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明文件

　　6、權(quán)屬審核申請(qǐng)人與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致，轉(zhuǎn)讓地塊上的投資已滿足要求，

　　土地使用期限未超限，價(jià)格合理，交清相關(guān)稅費(fèi)，土地用途未變或變了有批準(zhǔn);涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且有《房屋所有權(quán)證》;授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地。

　　7、注冊(cè)登記與核發(fā)證書人民政府批準(zhǔn)后注冊(cè)登記。整宗地發(fā)生權(quán)屬變更的，在原《土地登記卡》上進(jìn)行登記;宗地分割在新《土地登記卡》登記;原土地證收回并注銷，核發(fā)新證。