初始土地登記

　　一、初始土地登記的概念、特點

　　1.概念：初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域

　　的土地進行普遍登記。 它要求所有土地所有者依法使用或擁有的土地，在使用所有期間內(nèi)，無論是否有過變更，都應該按照土地部門的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)，通過一定的程序重新在統(tǒng)一的薄冊上進行登記，并換發(fā)土地證。也就是說，需要進行初始土地登記的主要有兩種情況：一是從未進行過土地登記的地區(qū);二是原有登記需要全面更新的。

　　2.特點：

　　1)階段性，初始土地登記有期限，持續(xù)一段時間后即告結束;

　　2)全域性，初始土地登記作業(yè)區(qū)是一個行政轄區(qū)，它通常是一個縣或市;

　　3)集中性，初始土地登記是在一定范圍和時間內(nèi)有計劃集體統(tǒng)一進行的。

　　3.初始土地登記申請人

　　1)個人使用土地的，其土地登記申請人分別為：

　　(1)使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由共房產(chǎn)權人或房主申請土地登記。

　　(2)使用四荒拍賣土地的農(nóng)村民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記。

　　2)單位使用土地的，其土地登記申請人分別為：

　　(1)企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用公的，由企業(yè)法人及其法人代表申請土地登記。

　　(2)機關法人、事業(yè)單位法人、社團法人以及名義取得土地使用權的，由各法人及其法人代表申請登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權，如政府機關、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府名義取得的土地使用權的，應由原取得土地使用權的法人及其法人代表申請土地登記。

　　(3)聯(lián)營單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟實體，并具備法人條件的緊密型聯(lián)營企業(yè)。聯(lián)營單位以單位法人及法人代表申請土地登記。聯(lián)營單位聯(lián)營合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權不作為聯(lián)營條件，土地行政主管部門根據(jù)實際情況，確定土地登記申請人。

　　(4)私宮單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動力為基礎的，并已登記注冊的私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責任公司。一般由私營單位代理人申請。私營單位屬合作性質(zhì)且土地使用權不作為合作條件的，土地行政主管部門視情況確定土地登記申請人。

　　3)集體所有的土地，其集體土地所有權土地登記申請人分別為：

　　(1)村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記。

　　(2)村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，如過去的生產(chǎn)隊，目前仍然為獨立存在的，

　　可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織及其代表申請土地登記，也可以由村集體代辦。

　　(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，應由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體及其法人代表申請土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴格地講沒有反映出法人應具備條件，但是事實上確實有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地可以暫時不進行土地登記。隨著有關法律的健全，再統(tǒng)一解決。

　　4.初始登記應提交的文件

　　初始土地登記申請人向土地登記機關提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權屬來源證明上，有共自己的特點。在初始土地登記中，申請人提交的土地權屬來源證

　　明一般有以下幾中：

　　1)各時期政府土地主管部門征、撥(使)用的土地批準文件。

　　2)因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權或所有權的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應提交土地使用權或所有權原始取昨證明。

　　3)無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應提交按有關規(guī)定處理后的證明文件。

　　4)因歷史等原因無法提交權屬證明材料的處理：個人使用土地的，由四鄰認可，居民委員會或村民委員會開具證明;單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。

　　5.初始土地登記程序

　　土地登記程序：

　　1)申報;2)地籍調(diào)查;3)權屬審核;4)注冊登記;5)頒發(fā)土地證書。

　　初始土地登記的程序還有其三個特殊性：1)是增加了準備工作;2)是增加了通告;3)是增加了公告。

　　6.初始土地登記公告的意義：

　　1)讓土地權利人及時了解期土地權利是否得到保護;

　　2)在一定時間內(nèi)，征詢利害關系人的異議;

　　3)對土地登記機關在行政作業(yè)與審核中的不足，施予救濟，追求登記效力的公平性;

　　4)保證土地登記的公信力。

　　二、熟悉部分

　　1.土地登記通告

　　初始土地登記通告是政府讓社會知曉進行土地登記的一種行政措施。

　　1)土地登記通告的內(nèi)容主要包括：

　　(1)土地登記區(qū)的劃分;

　　(2)土地登記期限;

　　(3)土地登記收件地點;

　　(4)土地登記申請 人應當提交的有關證明文件資料;

　　(5)其他事項。

　　2)發(fā)布方式：

　　(1)張貼;(2)直接送達申請人;(3)通過電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡等新聞媒介發(fā)布。

　　3)土地登記公告聽異議的處理

　　土地權利人和利害關系人在土地登記審核結果公告規(guī)定的期限內(nèi)，對公告結果有異議的，可向縣(市)土地行政主管部門申請復查。申請復查時，復查申請人應提交土地登記復查申請書、身份證明文件和異議證明文件，并按規(guī)定交納復查費。

　　土地登記機關根據(jù)土地使用者、所有者、他項權利者及其有關土地權益者提出的復查內(nèi)容進行復查。土地登記復查結果填寫《土地登記得查結果表》。該表一式兩份，一份提交給土地登記復查申請人，一份提交給土地登記機關進行得查。經(jīng)復查無誤的，復查費不予退還。經(jīng)復查確有差旬的，復查費由造成差錯者負擔。

　　三、了解部分

　　1.初始土地登記概況

　　1)城鎮(zhèn)國有土地使用權初始登記

　　2)農(nóng)村集體土地所有權初始登記

　　2.初始土地登記準備工作

　　1)組織準備。一般先由市、縣人民政府成立土地登記領導小組。

　　2)行政準備。行政準備工作直接影響著初始土地登記全部工作進程，它包括以下幾個方面：

　　研究制定初始土地登記工作計劃;劃分土地登記區(qū);落實初始土地登記工作經(jīng)費;購買必要的儀器設備和辦公用品，如測繪儀器等;準備初始土地登記工作中需要使用的宣傳材料、通告、表、書、單、卡、冊、薄、公告、土地證等。

　　3)技術準備。技術準備包括三個方面：其一、依據(jù)國家有關法律、政策、規(guī)定，結合本地實際情況，制定合適本地區(qū)的土地所有權、使用權的確權規(guī)定和初始土地登記、地籍調(diào)查實施細則。其二、收集資料。初始土地登記需要收集的資料有兩大類，一是議論的、資料類。二是圖件類。圖件類別較多，一般應收集的圖件要與確定土地權屬界址有關，如老地籍圖、規(guī)劃圖、大比例尺行政界線圖等。最后，宣傳培訓。做好初始土地登記培訓的方式應結合實際條件，靈活多樣，并且有外地對性。

　　3.初始土地登記中土地權屬爭議的處理初始土地登記是土地行政主管部門對于該登記區(qū)土地權利的普遍確認，對登記區(qū)內(nèi)各土地權利人權益具有較大影響。

　　4.未確定土地所有權。使用權土地的處理未確定土地所有權、使用權土地是指在辦理初始土地登記時，沒有或不能確認土地所有者和使用者的土地�！锻恋氐怯浺�(guī)則》第二十條規(guī)定：尚未確定土地使用權。所有權的土地，由土地行政主管部門進行登記造冊，不發(fā)土地證書。