土地登記概論

　　一、掌握部分

　　1.土地登記的概念、意義和作用

　　一、土地登記

　　也稱土地權(quán)利登記，是指由國家專門機(jī)關(guān)依法對土地的各項權(quán)利實行登記的制度。根據(jù)《土地登記規(guī)則》第二條規(guī)定，我國土地登記是指國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。

　　二、土地登記的意義

　　土地登記是國家用以確定土地所有者、使用者及其所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利了的一項法律措施。凡依法辦理土地登記的土地使用者，所有者的合法權(quán)益均受國家法律的保護(hù)。具體而言，土地登記是國家依照法律對土地的坐落，面積，用途，等級，權(quán)屬關(guān)系在專門的薄冊上注記的一種制度，它的根本目的是對權(quán)利的公示。

　　三、土地登記的作用

　　登記的公眾職能、私有職能。

　　1) 維護(hù)土地的社會主義公有制;

　　2) 維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益;

　　3) 維護(hù)正常的土地市場秩序;

　　4) 有效地保護(hù)耕地;

　　5) 為土地管理和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供重要的基礎(chǔ)信息

　　土地登記的法律依據(jù)

　　一、土地登記的法律依據(jù)

　　1、實體法律依據(jù)：如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《憲法》、《中華人民共和國土地管理實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》等;

　　2、 程序法律依據(jù)：有關(guān)土地登記的程序性法律依據(jù)中《土地登記規(guī)則》是最重要的一部規(guī)定，也是現(xiàn)行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的文件。土地登記代理機(jī)構(gòu)代理登記，必須嚴(yán)格遵守《土地登記規(guī)則》，這是我國土地登記工作順利進(jìn)行的重要保障和法律依據(jù)。是指進(jìn)行土地登記產(chǎn)生的法律后果按照民法學(xué)思想，土地登記所產(chǎn)生的一般效力主要分兩種，一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。采用意思主義的立法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力;采用形式主義的立法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動非經(jīng)登記不得生效;我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。我國的土地登記用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變地的生效要件。

　　土地登記的基本特點與原則

　　一、土地登記的特點：

　　1、 統(tǒng)一性：統(tǒng)一法規(guī)、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一機(jī)關(guān)、轄區(qū)所有土地

　　2、 唯一性：登記結(jié)果的唯一性�！锻恋氐怯浺�(guī)則》第六十五條規(guī)定：“土地登記卡是土地登記的主體，也是土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利的法律依據(jù);土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地所有者、使用者和他項權(quán)利者持有的法律憑證”。

　　3、 連續(xù)性：不斷更新登記，登記結(jié)果連續(xù)。

　　4、 強(qiáng)制性：即土地權(quán)利人或權(quán)利變動當(dāng)事人有義務(wù)按要求申請辦理土地登記手續(xù)，對逾期不進(jìn)行登記申請的，按規(guī)定予以處理。

　　5、 公開性：土地登記的實質(zhì)在于公示。土地登記的公示包括登記依據(jù)的公開，登記程序的公開和登記結(jié)果的公開，土地登記資料可公開查詢就是土地登記公開性的內(nèi)在要求。

　　6、 公信力：即可信度和可索賠付力。由國家專門機(jī)關(guān)依法登記的土地權(quán)利具有公信力，值得社會公眾信賴。要求：嚴(yán)格依法按程序進(jìn)行的，登記結(jié)果真實可靠;如果土地登記錯誤，致使權(quán)益人利益受損，國家將通過行政賠償方式對受損人予以賠付。

　　二、土地登記的基本原則

　　1、 依法原則;

　　2、 申請的原則;

　　3、 審查的原則：形式審查和實質(zhì)審查;

　　4、 屬地管轄的原則：

　　登記與糾紛采取屬地管轄，由不動產(chǎn)所在地的法院或房管、土地部門處理。要求：登記機(jī)關(guān)堅持統(tǒng)一性(一地一機(jī)關(guān))、二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性(資料一套保存)。

　　登記機(jī)關(guān)：縣級以上人民政府是所轄行政區(qū)域內(nèi)法定的土地登記機(jī)關(guān)，土地行政主管部門作為政府主管土地管理工作的職能部門，負(fù)責(zé)土地登記的具體工作�！吨腥A人民共和國土地管理法》第十一條第三款規(guī)定：“中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定�！� 各地在具體的土地登記實踐中，應(yīng)當(dāng)堅持屬地管轄的原則;涉及土地資產(chǎn)處置時，可將土地資產(chǎn)處置權(quán)與土地登記權(quán)分離(登記屬地管理)，土地資產(chǎn)處置權(quán)按照資產(chǎn)隸屬關(guān)系確定。

　　二、熟悉部分

　　1.土地權(quán)屬性質(zhì)與來源

　　2.權(quán)利主體與客體

　　3.土地登記的基本單元

　　基本單元宗地。所謂宗地是指被權(quán)屬界線封閉的一塊地，即指一個或幾個權(quán)利人所擁有或使用的周邊權(quán)屬界線清楚的一個地塊。

　　4.土地登記機(jī)關(guān)：縣級以上人民政府是所轄行政區(qū)域內(nèi)法定的土地登記機(jī)關(guān)，土地行政主管部門作為政府主管土地管理工作的職能部門，負(fù)責(zé)土地登記的具體工作。

　　三、了解部分

　　1.土地登記的歷史沿革

　　2.各國主要土地登記制度比較