因土地登記代理人執(zhí)業(yè)環(huán)境產(chǎn)生的風(fēng)險因素

　　1.法定地位、法定業(yè)務(wù)不明確。我國雖然先后出臺了《土地登記代理試點(diǎn)試行辦法》、《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等幾個規(guī)范性文件，但在《行政許可法》出臺后，土地登記代理人因其所從事的職業(yè)關(guān)系到國家公共利益和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施，需具備一定的信譽(yù)和特殊技能，成為應(yīng)該需設(shè)定行政許可的事項。根據(jù)這一規(guī)定，如果土地登記代理行業(yè)僅僅依靠上述規(guī)范性文件開展業(yè)務(wù)，那么整個行業(yè)的發(fā)展將會受到極大的制約，也必將影響到土地登記代理人的特殊信譽(yù)、代理資格甚至是代理某些業(yè)務(wù)的合法性。再看我國土地登記代理人的主要業(yè)務(wù)，盡管上述規(guī)范性文件對土地登記代理機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)、代理業(yè)務(wù)范圍等作了規(guī)定，但均未明確提出法定業(yè)務(wù)的概念。另外上述文件的效力層次也是個問題，這留下了很大隱患。一方面，土地權(quán)利人對土地登記相關(guān)事宜既可以自行辦理，也可以委托中介機(jī)構(gòu)代為辦理，土地登記代理機(jī)構(gòu)為了發(fā)展業(yè)務(wù)，要么依靠行政介紹或強(qiáng)行劃分業(yè)務(wù)，要么采取各種辦法滿足客戶要求，為客戶爭取更多的“利益”;另一方面，土地登記代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行的很多業(yè)務(wù)，既可以理解為是土地登記機(jī)關(guān)的工作職責(zé)，也可以理解為是代理業(yè)務(wù)，到底如何裁定，沒有明確規(guī)定。

　　2.執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、技術(shù)規(guī)程不具體。土地登記代理人至今沒有具體的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)程。土地估價師行業(yè)經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，相繼制定了一系列國家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作規(guī)則和技術(shù)規(guī)程，它既是執(zhí)業(yè)過程的行動準(zhǔn)則，同時又是執(zhí)業(yè)估價師的保護(hù)傘。但到目前為止，土地登記代理行業(yè)仍未制定具體的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，執(zhí)業(yè)人員只能根據(jù)自己認(rèn)為正確的工作方法進(jìn)行代理活動，土地登記代理人在代理活動中無規(guī)則可循，難免產(chǎn)生一些遺漏。

　　土地登記代理風(fēng)險的防范

　　對如何防范土地登記代理風(fēng)險，目前業(yè)內(nèi)尚無公認(rèn)有效的辦法，這里筆者提出以下幾點(diǎn)看法。

　　加快土地登記代理有關(guān)法制建設(shè)步伐

　　盡早建立起全國統(tǒng)一的、獨(dú)立的、完善的、規(guī)范的土地登記代理法律體系。這不僅能約束代理機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的行為，同時也能降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險，真正從制度上保障土地登記代理事業(yè)的健康發(fā)展。目前可考慮進(jìn)一步修改和完善《土地登記代理試點(diǎn)試行辦法》和制定《土地登記代理人職業(yè)注冊登記辦法》，在此基礎(chǔ)上結(jié)合《行政許可法》，提高《土地登記規(guī)則》的效力等級，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記代理業(yè)務(wù)以法律的形式予以確定。同時，在目前可做業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上確定適當(dāng)?shù)姆ǘ�業(yè)務(wù)內(nèi)容，為土地登記代理行為提供明確的法律依據(jù)。