土地登記的歷史沿革與登記制度

　　一、土地登記的歷史沿革

　　(一)國(guó)外土地登記歷史沿革

　　歷史上許多國(guó)家對(duì)土地登記都有一個(gè)重視和實(shí)施的過(guò)程。古希臘、古羅馬、古埃及等很早就有地籍管理和土地登記方面的記載。

　　古埃及早在公元前3000年~公元前2700年，國(guó)王(尊稱法老)每?jī)赡昃团扇饲宀槿珖?guó)的人口、土地等財(cái)富，以確定租稅數(shù)額。清查是當(dāng)時(shí)國(guó)家的一件大事，在古代的編年史中，往往把它作為年代的名稱，如“第一次清查之年”、“第二次清查之年”。另?yè)?jù)《舊約·創(chuàng)世紀(jì)》記載，從古代埃及早期以來(lái)，即已建立起來(lái)的對(duì)全國(guó)土地財(cái)富進(jìn)行普查的制度，并為古王國(guó)歷朝法老所沿襲。法老對(duì)土地的普查，被視作國(guó)家對(duì)領(lǐng)土的統(tǒng)治權(quán)和對(duì)土地的所有權(quán)的綜合體現(xiàn)。

　　約在公元前9世紀(jì)~8世紀(jì)被系統(tǒng)編成的荷馬史詩(shī)，其中就描述了這個(gè)時(shí)期的土地所有制;古希臘著名思想家柏拉圖，在他著名經(jīng)濟(jì)著作《法律篇》第八卷規(guī)定：不管是鄰近邊界的本國(guó)公民還是外國(guó)人(即他擁有毗鄰邊界的土地)，任何人不得移動(dòng)土地的邊界標(biāo)志。公元前450年，反映早期羅馬共和國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的羅馬最古老的成文法----十二銅表法編定，全文現(xiàn)存104條，其中第七表為土地權(quán)利法，明確在地界訴訟中，必須遵循十二銅表法的規(guī)定�？梢�(jiàn)當(dāng)時(shí)的土地經(jīng)界分明，權(quán)屬明確。

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，世界各國(guó)開(kāi)始了比較先進(jìn)的地籍調(diào)查和登記。法蘭西于15世紀(jì)開(kāi)始定平民賦稅之制，把土地測(cè)量當(dāng)作最緊急事務(wù)。當(dāng)時(shí)有許多王朝官吏及諸州政府開(kāi)始進(jìn)行土地調(diào)查，現(xiàn)在多芬烈仍保存有古代的測(cè)地簿。

　　德國(guó)地籍始建于1656年，19世紀(jì)初普遍開(kāi)展，歷經(jīng)40年之久，全面完成全國(guó)土地經(jīng)界。目前，德國(guó)各市、縣都設(shè)有地籍局，具體負(fù)責(zé)土地登記的變更、地籍資料的維護(hù)等管理工作。

　　英國(guó)早在1862年就設(shè)置了政府土地登記局，統(tǒng)一管理英國(guó)城鄉(xiāng)土地權(quán)屬。1896年發(fā)布法令，規(guī)定土地買賣必須登記。從此，土地登記局成為政府統(tǒng)一從事土地所有權(quán)的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證以及辦理過(guò)戶換證的部門。英國(guó)1925年完善《土地登記法》、《地產(chǎn)管理法》等法律，規(guī)定不論私地公地的買賣，都必須到土地登記處過(guò)戶、登記、換證，否則不受法律保護(hù)。

　　美國(guó)在1785年5月20日，開(kāi)始由國(guó)家測(cè)地總局舉行測(cè)量事業(yè)。1849年，測(cè)地總局隸屬內(nèi)務(wù)部，正式頒布條例，規(guī)定凡土地登記、民間產(chǎn)業(yè)授受、遺產(chǎn)分割等，均要依土地測(cè)量條例規(guī)定。個(gè)人產(chǎn)業(yè)一經(jīng)確定，土地所有權(quán)受法律保護(hù)。

　　日本在明治維新以前，就曾進(jìn)行土地清丈。現(xiàn)專門制訂有《不動(dòng)產(chǎn)登記法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記法施行令》等專門法律法規(guī)。

　　縱觀歷史，世界多數(shù)國(guó)家的土地登記大體都經(jīng)歷了由最初的為政府稅收服務(wù)，發(fā)展到產(chǎn)權(quán)保護(hù)，到現(xiàn)代可用于多種用途。為政府稅收服務(wù)的土地登記對(duì)應(yīng)的是稅收地籍，即是各國(guó)早期建立的為課稅服務(wù)的登記簿冊(cè)，主要是地塊面積丈量和按土壤質(zhì)量及產(chǎn)量、收入評(píng)定土地等級(jí);以產(chǎn)權(quán)保護(hù)為目的的土地登記對(duì)應(yīng)的是產(chǎn)權(quán)地籍，也稱“法律地籍”，是為了維護(hù)土地所有權(quán)，鼓勵(lì)土地交易，防止土地投機(jī)和保護(hù)土地買賣雙方的權(quán)益而建立的土地登記簿冊(cè)，產(chǎn)權(quán)地籍以反映宗地的界限和界址點(diǎn)的精確位置及產(chǎn)權(quán)登記準(zhǔn)確面積為主要內(nèi)容;現(xiàn)代的多用途土地登記對(duì)應(yīng)的是多用途多目的地籍，也稱“現(xiàn)代地籍”，是為課征稅收、產(chǎn)權(quán)登記、土地利用、土地后備資源等多目標(biāo)服務(wù)的地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的進(jìn)一步發(fā)展，其目的不僅為課稅或產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)，更主要的是為各項(xiàng)土地利用和土地保護(hù)措施及全面、科學(xué)管理土地資源提供信息和基礎(chǔ)資料。