土地登記代理執(zhí)業(yè)風(fēng)險防范

　　所謂土地登記代理執(zhí)業(yè)風(fēng)險是指土地登記代理人 因在執(zhí)業(yè)過程中未能完成代理事項或未能正確履行代理職責(zé)所要承擔(dān)的法律責(zé)任。它主要表現(xiàn)為因代理違約而產(chǎn)生的違約風(fēng)險、因代理失敗或代理不當(dāng)而產(chǎn)生的風(fēng)險等。雖然典型的土地登記代理糾紛案例并不多見，但其潛在的執(zhí)業(yè)風(fēng)險業(yè)內(nèi)人士應(yīng)予以足夠的重視。

　　土地登記代理風(fēng)險的成因

　　產(chǎn)生土地登記代理風(fēng)險的原因是多方面的，從根本上說，主要來源于委托人、土地登記代理人及其代理機構(gòu)自身和土地登記代理人的執(zhí)業(yè)環(huán)境三個方面。

　　因委托人產(chǎn)生的風(fēng)險因素

　　1.委托人的委托意向。委托人委托代理人進(jìn)行土地登記的初衷各有不同，有的是因為不了解土地登記法律法規(guī)，希望通過土地登記代理人的指導(dǎo)和幫助以降低登記風(fēng)險，防止權(quán)屬糾紛和權(quán)益受損。有的委托人則是為了謀求不正當(dāng)利益。土地登記代理人只能嚴(yán)格按規(guī)范化的工作程序履行代理職責(zé)，土地權(quán)利人適時提供真實、完整的權(quán)屬依據(jù)資料，則代理風(fēng)險一般不高。委托人的委托代理意向與土地登記相關(guān)法律、法規(guī)和土地登記機關(guān)的要求偏離度越大，意味著代理人完成代理工作的可能性越低，其執(zhí)業(yè)風(fēng)險就越大。

　　2.委托人的合作態(tài)度。有的委托人的土地登記意識并不差，但不是很理解土地登記代理工作的特殊性。他們雖然簽訂了土地登記代理協(xié)議，但對土地權(quán)屬糾紛處理結(jié)果、界址爭議最終解決方案的選擇權(quán)等等，往往有傾向性要求。在諸多目的驅(qū)使下，他們往往認(rèn)為可以通過一次代理，達(dá)到全程代理的目的，因而不對代理人進(jìn)行有效的配合，從而使土地登記代理人違約風(fēng)險增加。

　　因土地登記代理人及其機構(gòu)產(chǎn)生的風(fēng)險因素

　　1.執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力。土地登記代理執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)能力和職業(yè)道德水平直接影響其工作態(tài)度、代理質(zhì)量和代理結(jié)果。有的土地登記代理機構(gòu)及個別土地登記代理人在利益動機的驅(qū)使下，為謀求眼前利益，往往不顧國家法律法規(guī)，為委托人提供背離其執(zhí)業(yè)道德的服務(wù)。

　　同時，土地登記代理人作為服務(wù)中介，必須具備一定的專業(yè)技能。如果執(zhí)業(yè)人員不具備專業(yè)能力，不能把握實際操作的環(huán)節(jié)，遇到各種復(fù)雜問題無力解決，就將使執(zhí)業(yè)質(zhì)量無法得到保證，執(zhí)業(yè)風(fēng)險難以控制。

　　2.土地登記代理機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量監(jiān)控體系。土地登記代理機構(gòu)自身要有健全的質(zhì)量控制體系，包括土地登記代理的工作規(guī)程、工作底稿的編制與審核，土地登記代理人與助理人員的工作分工，重要土地登記代理文書的多級復(fù)核制等等。目前我國大多數(shù)土地登記代理機構(gòu)顯然不具備規(guī)范嚴(yán)密的內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)控體系，這就給風(fēng)險的發(fā)生提供了契機。