2016土地登記代理人《地籍調查》第二章第二節(jié) 宗地權屬狀況調查

　　宗地權屬狀況調查指調查人員在接受土地登記人員轉來的申請文件后，現場對調查宗地的土地使用者性質、土地權屬性質、權屬來源情況、宗地使用權情況(含共同使用情況)、他項權利狀況、權屬來源證明材料上的土地使用者和申請書上的土地使用者一致性、土地實際用途與批準用途及申請書上填寫用途一致性等進行調查、核實。核實無誤后，調查人員根據調查情況現場填寫地籍調查表，并收集相應的權屬來源證明材料。在權屬調查結束后，審核人對調查結果進行全面審核。核實結果無誤，審核人在地籍調查表的意見欄填寫合格;否則填寫不合格，并指出錯誤所在及處理意見，審核者簽字蓋章。

　　一、土地使用者及土地權屬性質調查

　　土地使用者的調查是指調查核實土地使用者名稱、單位全稱或戶主姓名、單位性質、土地使用者通訊地址及聯(lián)系電話、與土地使用者有行政、資產等關系的上級主管部門全稱、土地使用者單位法人代表等情況，并將調查結果填寫在地籍調查表上。

　　土地使用者名稱應與其營業(yè)執(zhí)照或身份證等的記載一致。單位全稱應為該單位公章全稱。單位性質分為全民單位、集體單位、股份制企業(yè)、外資企業(yè)、個體企業(yè)或個人等。個人用地時，可不調查與土地使用者有行政、資產等關系的上級主管部門全稱。

　　土地權屬性質調查是指調查核實宗地的權屬來源證明材料，確定宗地的土地權屬性質，并將調查核實結果填寫在地籍調查表上。

　　我國的土地權屬性質分為：國有土地所有權、國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權及土地他項權利等。土地權屬性質是土地登記的一項重要內容。我國的土地除集體所有的以外，均為國家所有，所以在對所有權性質登記時，我國只對集體土地所有權登記，而不對國有土地所有權進行登記。另外，對土地他項權利的登記，在土地登記簿上一般把它記載在"登記的其他內容及變更登記事項"欄，而不記載在"土地權屬性質"欄。因此，城鎮(zhèn)地籍調查時土地權屬性質調查分三種：國有土地使用權、集體土地所有權及集體土地使用權。集體土地使用權又分為：集體農用土地使用權、集體土地建設用地使用權、集體土地未利用地使用權。集體農用土地使用權主要是指對農業(yè)用地的承包經營權，也包括依法取得的"四荒地"使用權。集體土地建設用地使用權可進一步分為農村居民宅基地使用權和鄉(xiāng)村企事業(yè)建設用地使用權。

　　二、土地權屬來源情況、使用權類型調查

　　土地權屬來源情況、使用權類型調查是指調查人員現場調查核實宗地的土地權屬來源情況、土地使用權類型，初步核實土地權屬來源證明材料是否齊全、合法及與實際情況的一致性，將調查核實結果填寫在地籍調查表上，并收集各種權屬來源證明材料，作為土地登記審查依據。

　　國有土地使用權類型一般有：劃撥國有土地使用權、出讓國有土地使用權、國家作價出資(入股)國有土地使用權、國家租賃國有土地使用權、國家授權經營國有土地使用權。初始權屬調查時，國有土地使用權類型調查一般只涉及劃撥國有土地使用權、出讓國有土地使用權。

　　1.劃撥國有土地使用權

　　劃撥國有土地使用權是指經縣級以上人民政府批準，以劃撥方式取得宗地的國有土地使用權。

　　劃撥國有土地使用權權屬來源證明材料有：建設用地批準書、國有土地劃撥決定書、新開工大中型建設項目土地預登記文件、大中型建設項目竣工驗收報告、勘測定界圖件等。

　　由于種種原因，在初始地籍調查時，有相當一部分劃撥國有土地使用權宗地沒有上述權屬來源證明材料，為此，1995年國家土地管理局頒發(fā)的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，該《規(guī)定》制定了各個歷史時期及各種情況的劃撥國有土地使用權確權規(guī)定。初始權屬調查人員應認真學習《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》，必要時，指導申請人準備相應的權屬來源證明材料，并初步核實土地權屬來源證明材料是否齊全、合法及與實際情況的一致性。

　　2.出讓國有土地使用權

　　出讓國有土地使用權是指經縣級以上人民政府批準，以出讓方式取得宗地一定年期的國有土地使用權。

　　出讓國有土地使用權權屬來源證明材料有：建設用地批準書、《國有土地使用權出讓合同》、土地使用權出讓金繳納證明等權屬證明材料。

　　三、他項權利調查

　　土地他項權利是指其他土地使用者在本宗地擁有的權利。他項權利又分為用益物權和擔保物權。

　　用益物權是指以物的使用收益為標的的他物權，主要包括：通行權、地上權、地下權等。其中通行權是指民事權利人以他人土地供自己土地通行之用的權利;地上權(地下權)是指在他人土地指定的地表上下有建筑物、其他構筑物，或以種植竹木為目的而使用其土地的獨立物權。

　　擔保物權是指以確保債務清償為目的而在債務人的特定物或權利上設定的定限物權，主要包括：抵押權、質權、留置權等。土地抵押權是指債務人或第三人(抵押人)將其土地作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人(抵押權人)享有的依法從該土地處理后所得的價款中優(yōu)先受償的權利。

　　初始權屬調查時，他項權利調查是指調查其申請內容是否與實際情況一致，并將調查情況填寫到地籍調查表上。

　　四、土地用途、座落及共有使用權情況調查

　　土地用途的調查是指調查人員依照《全國土地分類》(試行)規(guī)定，調查宗地的實際使用用途，調查至三級類，并將調查情況填寫到地籍調查表上。

　　調查時，如果申請書填寫的土地類別與實地一致，則調查人員將申請書上的土地類別抄錄到地籍調查表上。如果申請書填寫的土地類別或批準用途與實地調查不一致時，則調查人員須注明原因，并將調查的實際使用用途填寫到地籍調表上。如果宗地的建設用地批準用途(如綜合用地)與《全國土地分類》(試行)規(guī)定的土地分類不對應的宗地，調查人員可將批準用途和實際使用用途填寫到地籍調表上，并在說明欄內按《全國土地分類》(試行)規(guī)定的三級類，說明該宗地的主要使用用途、其他使用用途。

　　土地座落調查是指調查人員根據工作用圖，現場核對宗地座落的道路名稱、門牌號碼與申請書是否一致，同時還應調查宗地四至具體情況，并將調查結果填寫到地籍調查表上。

　　共用宗地是指幾個使用者共同使用一塊地，并且相互之間界線難以劃清的宗地。共有使用權情況調查是指調查人員現場調查共用宗地使用情況、共有使用者各自使用的土地面積和建筑面積、共有使用者共同使用的土地面積和建筑面積等情況，將調查結果及確定的每個使用者的共用分攤面積填寫到地籍調查表上。