第二章 初始權(quán)屬調(diào)查

　2016土地登記代理人《地籍調(diào)查》第二章第一節(jié)

權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備工作

　　在進行初始權(quán)屬調(diào)查前應(yīng)首先確定調(diào)查的范圍，收集調(diào)查范圍內(nèi)的相關(guān)圖件制作工作用圖，在工作圖上劃分地籍街道、街坊和宗地，根據(jù)宗地的劃分情況給每宗地的土地權(quán)利人發(fā)送調(diào)查通知，并根據(jù)調(diào)查范圍的大小及時間進度要求，成立若干個初始權(quán)屬調(diào)查小組。

　　一、確定調(diào)查范圍、制作調(diào)查工作用圖

　　初始地籍調(diào)查的范圍確定，一般要覆蓋城鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)，考慮到城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷發(fā)展擴大，地籍控制網(wǎng)應(yīng)覆蓋城鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)。而初始權(quán)屬調(diào)查、初始地籍細(xì)部測量可只到建城區(qū)邊緣。在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，亦應(yīng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》進行地籍調(diào)查。

　　確定調(diào)查范圍后，收集調(diào)查區(qū)內(nèi)的相關(guān)圖件作為初始地籍調(diào)查的工作用圖。如：大比例尺地形圖、放大的航片、舊的地籍圖。調(diào)查工作用圖可不需要較高的精度，只要具有現(xiàn)勢性，能反映宗地間的位置關(guān)系即可，其作用主要是為了按計劃正確地指導(dǎo)調(diào)查工作，避免調(diào)查工作中的重漏現(xiàn)象。如果調(diào)查范圍區(qū)內(nèi)沒有相應(yīng)的調(diào)查工作用圖，可草繪宗地位置關(guān)系圖作為初始地籍調(diào)查的工作用圖,該圖可以用概略比例尺繪制。

　　當(dāng)調(diào)查范圍區(qū)內(nèi)的調(diào)查工作用圖現(xiàn)勢性強且精度滿足要求，可以根據(jù)初始權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，進行補測，在初始地籍調(diào)查的工作用圖上編制地籍圖。

　　當(dāng)調(diào)查范圍區(qū)內(nèi)的調(diào)查工作用圖現(xiàn)勢性及精度不能滿足要求或沒有相應(yīng)的調(diào)查工作用圖，也可先按地籍測量的要求進行測量，形成圖件，利用這些圖件進行初始權(quán)屬調(diào)查，再根據(jù)初始權(quán)屬調(diào)查結(jié)果編制地籍圖。

　　二、劃分地籍街道、街坊及宗地

　　1.劃分街道、街坊

　　根據(jù)確定的范圍大小，為了便于開展調(diào)查工作，可將整個調(diào)查區(qū)逐級細(xì)劃成若干個小區(qū)域，即采用：街道-街坊-宗地三級劃分。 街道是行政區(qū)內(nèi)行政界線、主干道路、河溝等現(xiàn)狀地物封閉的地塊，是城鎮(zhèn)地籍調(diào)查首級劃分的區(qū)域。劃分時應(yīng)盡量與城鎮(zhèn)行政管理的街道界線一致，即利用街道辦事處的管轄界線作為地籍調(diào)查的街道界線。在準(zhǔn)備好的初始地籍調(diào)查工作用圖上，勾繪出劃分街道的界線，再根據(jù)劃分的街道，進行街坊的劃分。

　　街坊是由互通道路、河流、溝渠等線形地物封閉起來的地塊。當(dāng)自然街坊面積較小時，可將幾個自然街坊劃為一個地籍街坊;如果一個自然街坊面積較大、宗地數(shù)量較多時，也可將一個自然街坊分成多個地籍街坊。地籍街坊劃分后，應(yīng)編街坊號，街坊號的編制，應(yīng)考慮其統(tǒng)一性。

　　2.劃分宗地

　　宗地是被權(quán)屬界線封閉的地塊，宗地的劃分應(yīng)以方便地籍管理為原則。但在實際工作中，經(jīng)常遇到一些特殊情況。現(xiàn)將一般情況的宗地劃分說明如下：

　　(1)幾個使用者共同使用一塊地，并且相互之間界線難以劃清，應(yīng)按共用宗地處理。當(dāng)幾個使用者共同使用一幢建筑物時，可按各自使用的建筑面積分?jǐn)傋诘孛娣e。 宗地內(nèi)，幾個建筑物分別屬于不同的使用者，除建筑占地外，其他用地難以劃分的，應(yīng)視為一宗地。這時應(yīng)確定每個使用者獨自使用的面積及每個使用者分?jǐn)偟墓灿妹娣e，共用面積一般按各自的建筑面積分?jǐn)偅�也可按建筑物占地面積分?jǐn)偂?/P>

　　(2)對只有一個法人代表的特大宗地，有明顯不同的用途，且面積較大，應(yīng)用地類界線(或線狀地物)劃分為若干宗地。

　　(3)對大型工礦、企業(yè)、機關(guān)、學(xué)校等特大宗地，如被公用道路、河流分割的，應(yīng)劃分為若干宗地。

　　三、預(yù)編宗地號

　　初始權(quán)屬調(diào)查時，調(diào)查人員應(yīng)將接受的土地登記申請書及權(quán)屬來源證明材料，按初始登記人員預(yù)編的文件順序號，將每一宗地勾繪到工作用圖上，并在圖上用鉛筆注明編號。當(dāng)一個街道或地籍街坊全部勾繪結(jié)束后，對街道或地籍街坊從西到東、從北到南，統(tǒng)一預(yù)編宗地號，并將預(yù)編的宗地號標(biāo)注到地籍調(diào)查表上及登記申請書上。當(dāng)一宗地分布在幾幅圖時，在這幾幅圖內(nèi)都注明該宗地的宗地號。為了方便工作，也可將工作圖拼成街坊圖，即街坊島圖。按上述方法，預(yù)編的宗地號，基本上與調(diào)查結(jié)束后的正式宗地號一致，這對以后幾步工作是重要的，也是非常方便的。預(yù)編宗地號后，將申請書分發(fā)至初始權(quán)屬調(diào)查作業(yè)小組，作業(yè)小組按規(guī)定辦理接收手續(xù)，進行移交登記。

　　四、調(diào)查通知

　　為了保證土地使用者在初始權(quán)屬調(diào)查時能按時到現(xiàn)場指界，在調(diào)查人員進入實地調(diào)查前，必須按照調(diào)查計劃、工作進度，確定實地調(diào)查時間，通知土地使用者及相鄰宗地土地使用者按時到現(xiàn)場指界。通知可采用親自登門送達(dá)或掛號郵寄"地籍調(diào)查通知書"，送達(dá)的通知書，應(yīng)由土地使用者簽名并留存根備查。也可以采用電話通知，電話通知須有電話記錄。也可根據(jù)實際情況，采用公告的方法通知。對單位使用的土地，在通知土地使用者到現(xiàn)場指界的同時，還必須將"指界委托書"、"地籍調(diào)查法人代表身份證明書"送至土地使用者手中。

　　五、實地調(diào)查前的準(zhǔn)備

　　調(diào)查人員在進行初始權(quán)屬調(diào)查實地調(diào)查前，應(yīng)仔細(xì)閱讀每一宗地的土地登記申請書、權(quán)屬來源證明材料，特別是對權(quán)屬狀況復(fù)雜、有權(quán)屬爭議的宗地，要認(rèn)真研究，以便實地調(diào)查時能作出正確的結(jié)論。

　　初始權(quán)屬調(diào)查時，要安排好調(diào)查路線,以便節(jié)省時間、提高工作效率。調(diào)查人員要帶好調(diào)查工作用圖、土地登記申請書、地籍調(diào)查表、丈量工具等,按指界通知書規(guī)定的時間，準(zhǔn)時到達(dá)現(xiàn)場。采用電話通知的，還要攜帶地籍調(diào)查通知書、法人代表身份證明書及指界委托書。

　　調(diào)查作業(yè)小組一般由三人組成，一人負(fù)責(zé)調(diào)查記錄、繪制宗地草圖及檢核，兩人負(fù)責(zé)丈量及設(shè)置界址標(biāo)志等。各地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況及調(diào)查人員的熟練程度，來確定作業(yè)小組的人員數(shù)量。