第六節(jié) 面積量算

　　面積量算系指水平面積量算，面積量算的內(nèi)容包括宗地面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑占地面積、建筑面積量算與面積匯總統(tǒng)計。面積量算是為城鎮(zhèn)土地登記發(fā)證、匯總統(tǒng)計、出讓、轉(zhuǎn)讓、征用土地等提供宗地準(zhǔn)確面積數(shù)據(jù)的技術(shù)服務(wù)性工作。面積量算結(jié)果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。

　　一、面積量算方法

　　面積量算方法一般分為解析法和圖解法二種。

　　解析法是根據(jù)實測的數(shù)值計算宗地面積的方法，包括坐標(biāo)面積計算法和幾何圖形計算法，這是城鎮(zhèn)地籍測量普遍采取的方法。

　　式中:p--宗地面積;

　　xi,yi--宗地第i個界址點坐標(biāo);

　　n--宗地界址點個數(shù)。

　　所謂幾何圖形計算法是根據(jù)實地丈量的距離計算面積，將規(guī)則圖形分割成簡單的矩形、梯形或三角形等簡單的幾何圖形分別計算面積并相加得到所需圖形的面積。計算面積所需邊長量至厘米。幾何圖形計算法主要用于宗地內(nèi)建筑占地面積及建筑面積量算，不具備條件采用坐標(biāo)法面積計算宗地面積的小城鎮(zhèn)可采用幾何圖形法計算宗地面積。

　　圖解法是在地籍圖上量取求積所需元素或直接在地籍圖上量取面積的方法。圖解法包括圖解坐標(biāo)法、光電面積量測儀法、求積儀法、幾何法(圖解幾何圖形求積元素后按公式計算面積)以及方格網(wǎng)和網(wǎng)點法等。圖解法主要用于宗地內(nèi)地類面積計算。圖解法精度較低，經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)可以采用圖解法計算宗地面積，在條件成熟時，應(yīng)采用解析法計算宗地面積替代。征用土地、城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓時不宜采用圖解法計算宗地面積。

　　二、面積量算的要求

　　面積量算應(yīng)有檢核，以防止粗差的產(chǎn)生并對面積量算成果進行控制與平差。對于未采用計算機解析法量算面積的，均應(yīng)獨立進行兩次量算，兩次量算的較差在限差內(nèi)的取中數(shù)，面積量算單位為平方米,計算取值到小數(shù)點后一位。

　　采用部分解析法進行地籍勘丈時，面積量算應(yīng)采用坐標(biāo)法計算每個街坊面積，用街坊面積數(shù)控制本街坊內(nèi)各宗地面積之和。街坊內(nèi)各宗地面積之和與街坊面積誤差小于1/200時，將誤差按面積分配到各宗地，得出平差后的各宗地面積。完全用實測數(shù)據(jù)計算(量算)的宗地面積可以不參加平差。

　　采用圖解法進行地籍勘丈時，面積量算應(yīng)在聚酯薄膜原圖上量算街坊面積，圖面量算宜采用二級控制，首先以圖幅理論面積為首級控制，圖幅內(nèi)各街坊及其他區(qū)塊面積和圖幅理論面積之差小于±0.0025p(p為圖幅理論面積)時，將閉合差按比例分配給各街坊及其他區(qū)塊，得出平差后的各街坊及各區(qū)塊的面積。然后用平差后的各街坊及各區(qū)塊的面積去控制街坊內(nèi)丈量的各宗地面積，其相對誤差不得大于1/100，在允許范圍內(nèi)將閉合差按比例分配給各宗地，得出平差后的宗地面積。完全用實測數(shù)據(jù)計算的宗地面積可以不參加平差。

　　三、宗地面積量算的項目及關(guān)系

　　1.只有一個權(quán)利人的宗地，應(yīng)計算土地面積的項目有：

　　(1)用地面積，即宗地面積;

　　(2)建筑占地面積，即基底面積;

　　(3)其它面積，指宗地內(nèi)基底面積以外的面積。

　　以上各項面積的關(guān)系是：用地面積=基底面積+其它面積

　　2.共有使用權(quán)宗地應(yīng)計算土地面積的項目有：

　　(1)共有使用權(quán)面積，即宗地總面積;

　　(2)權(quán)利人用地面積，即各權(quán)利人應(yīng)擁有的土地面積;

　　(3)分?jǐn)偦�底面積，即各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟降幕�底面積;

　　(4)分?jǐn)偣�用面積，即各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟降某�基底面積以外的土地面積;

　　(5)其它面積，如自購花園面積等。

　　以上的各項關(guān)系是：

　　權(quán)利人用地面積=分?jǐn)偦�底面積+分?jǐn)偣�用面積+權(quán)利人的其它面積

　　3.分?jǐn)偼恋孛娣e的原則

　　(1)各權(quán)利人在獲得房地產(chǎn)時已簽定了合約，明確各權(quán)利人應(yīng)擁有的房地產(chǎn)份額或面積的，登記時則按合約明確的份額或面積計算各權(quán)利人的用地面積。

　　(2)原沒有明確各權(quán)利人的用地面積，則以各權(quán)利人擁有的房屋建筑面積按比例分?jǐn)偼恋孛娣e。分?jǐn)倳r先分?jǐn)偦�底面積，然后再分?jǐn)偣�共面積。

　　6.一宗地中若具有不同土地類別且沒有按類別劃分宗地的，如需計算土地分類面積，分類面積可以從地形圖、房地產(chǎn)現(xiàn)狀圖或宗地圖上圖解量算或按建筑面積近似分?jǐn)�，各類用地面積之和應(yīng)等于總用地面積。當(dāng)一宗地按用途批準(zhǔn)建設(shè)時，對于為主要用途服務(wù)的配套設(shè)施用地可不另分類計算。例如：住宅用地里的小花園、綠化地、通行道路等，工業(yè)用地里的道路、綠化地、職工食堂及單身宿舍等。

　　7.當(dāng)只有一個權(quán)利人的宗地內(nèi)房屋的用途不同時，如地面上能劃清界線，則按上述方法處理，否則，按不同用途的房屋的建筑面積分?jǐn)偼恋孛娣e，如綜合性大樓(多為商業(yè)、辦公、住宅混合型大樓)，分?jǐn)偡椒ㄍ�前�?/P>

　　四、面積匯總統(tǒng)計

　　面積量算完成之后，要對量算的原始資料加以整理、匯總。整理、匯總后的面積才能真正起到土地信息功能，為土地登記、土地統(tǒng)計提供基礎(chǔ)，為社會提供服務(wù)。

　　面積計算與匯總的結(jié)果均以表格(一般是word或excel表格)的形式提供，報表類型包括：

　　1.界址點成果表，內(nèi)容包括界址點號、坐標(biāo)，如果外業(yè)測有高程，還包括每個界址點的高程。輸出范圍：宗地、街坊。