簡答題 某投資者以15000元/m的價格購買了一個建筑面積為100m的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的25%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為15年，年利率為5.7%，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于15%，試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。

參考答案：

解：
1．購買總價：15000元/m×100m=150萬元
2．自有資金：150萬元×25%=37.5萬元
3．抵押貸款年償還額
抵押貸款總額：150萬元×75%=112.5萬元
已知：n=15年，i=5.7%
則：A=P/(1+i)／［(1+i)-1］=1125000元×5.7%×(1+5.7%)/［(1+5.7%)-1］=113573.31元
4．設(shè)月租金單價為x元／（m·月）
年租金=100×12x=1200x
年稅前現(xiàn)金流量=1200x×(1-25%)-113573.31（稅前現(xiàn)金流量=凈收益-還本付息額，用于評估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益的價值）
依據(jù)公式：稅前現(xiàn)金回報率=（凈收益-還本付息額）／權(quán)益資本（資本金）×100%，得：(900x-113573.31)/375000×100%=15%
算出：x=188.69元／（m·月）

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