參考答案：

房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會得到不切實(shí)際的結(jié)果�？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價(jià)對象本身的資料直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正常客觀的情況不符，則應(yīng)對它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�，使其成為正�？陀^的。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金（簡稱租約租金，又稱為實(shí)際租金），租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金。

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相關(guān)知識：第五章、主要估價(jià)方法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用