簡答題 一、封面（略）
二、目錄（略）
三、致委托估價方函（略）
四、注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）
五、估價的假設(shè)和限制條件（略）
六、××別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
（一）委托估價方
××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司
（二）受理估價方
××市房地產(chǎn)估價事務(wù)所
（三）估價對象概況
1．土地情況
A.土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國有土地使用權(quán)證。
B．土地總面積7000m。
C．用途：別墅及配套設(shè)施。
D.33棟別墅，建筑總面積10378m。
2．地上物情況
該別墅項目的戶型有A、B、C、D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548m，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830m。建筑材料及設(shè)備（略）。
（四）估價目的
為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價。
（五）估價時點(diǎn)
1998年4月15日
（六）估價方法
1．采用的估價方法為：市場法、成本法
2．分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項
目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。
（七）估價結(jié)果
別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格=2480.79+3072.51=5553.3（萬元）
（估價人員、估價作業(yè)日期和估價報告應(yīng)用的有效期略）
七、××別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（僅列出第六項，其他項目略）
（六）估價測算過程
1．土地估價：采用成本法與市場比較法兩種方法進(jìn)行估價，綜合平均得出土地評估價格。
A．利用成本法進(jìn)行土地估價
計算公式：土地價格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金
根據(jù)估價人員實地勘察，在估價時點(diǎn)，城市邊緣某宗地實際取得土地費(fèi)用為1200元／m。
土地開發(fā)費(fèi)用為1644元／m，土地使用權(quán)出讓金為480元／m。以上三項合計為3324元/m。
B．利用市場法進(jìn)行土地估價

選取三個可比實例A、B、C
（注：在區(qū)位狀況調(diào)整中，一類因素最好，六類因素最差）
根據(jù)測算，上述三個可比實例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果：

比準(zhǔn)價格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97（元／m）
用市場法算出土地單價為3763.97元／m。
土地單價=(3324+3763.97)÷2=3543.99（元／m）
C．土地估價綜合結(jié)果
土地總價：土地單價×土地總面積-3543.99×7000m=2480.79(萬元)
2．別墅建筑物估價
別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。
A.據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元／m，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、管理費(fèi)8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費(fèi)10%。
B．根據(jù)建設(shè)情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。33棟別墅的全部完工后的評估價格為3428元／m×7548m=2587.45（萬元）。
根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完工的9棟別墅的重新建造成本為已完工建筑物的50%，則未完工別墅建筑物的重新建造成本為3428元／m×50%=1714（元／m），9棟別墅在估價時點(diǎn)的價格是1714×2830=485.06(萬元)。
C．現(xiàn)有別墅建筑物價格：
3428元／m×7548m+1714元／m×2830m=3072.51(萬元)
3．別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格
2480.79+3072.51=5553.3（萬元）
八、附件、說明、其他資料（略）