簡答題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000m，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：
該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年，賓館的總面積為5000m，可用于經(jīng)營部分為4500m，可建成100個標準間，當?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。
住宅部分的總建筑面積為13000m，建成后全部出售，預計平均銷售價為6500元／m，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設建成后即售完。
該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結果精確到小數(shù)點后2位）
該項目全投資目標收益率為18％，自有資金目標收益率為20％。
(1)完成下列現(xiàn)金流量表；
(2)求該方案的全投資財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率；
(3)求方案自有資金的財務凈現(xiàn)值。（12分）