簡答題 某市甲開發(fā)商新開一處樓盤。甲開發(fā)商在樓盤尚未竣工并未取得預(yù)售許可證以前。即開始向社會公眾進(jìn)行預(yù)售。張某有一學(xué)齡前孫子，因受甲售樓廣告的影響，對正在預(yù)售的樓盤的兒童樂園、游泳池、籃球場等公共設(shè)施非常感興趣，看中了一套建筑面積為140平方米的商品房。雖然該商品房的價格明顯高于周圍樓盤，但張某認(rèn)為該小區(qū)的設(shè)施對其孫子成長十分有利，故欣然購買了該商品房。該商品房交房時，張某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)并沒有售樓廣告所宣傳的兒童樂園、游泳池、籃球場等公共設(shè)施，隨即與甲交涉，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。但甲認(rèn)為廣告只是要約邀請，難免有夸張和虛幻之處，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。此后不久，張某又發(fā)現(xiàn)其購買的商品房的實(shí)際建筑面積只有135平方米，當(dāng)即要求退房，也遭甲拒絕。張某即向法院提起訴訟。經(jīng)查，在張某向法院起訴前，甲已取得該商品房的預(yù)售許可證。
要求：根據(jù)以上案例資料和有關(guān)法律規(guī)定，請分別回答下列問題。
（1）張某與甲開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同是否有效？并說明理由。
（2）張某因小區(qū)沒有售樓廣告所宣傳的兒童樂園、游泳池、籃球場等公共設(shè)施而要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任有沒有法律依據(jù)？并說明理由。
（3）張某因其購買的商品房的實(shí)際面積只有135平方米而要求退房，能不能得到法律支持？并說明理由。
（4）如果甲故意隱瞞出售給張某的該房是拆遷補(bǔ)償安置房，張某可以采取什么措施保障權(quán)益？