簡答題 上海市某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托某稅務(wù)師事務(wù)所對企業(yè)所得稅和土地增值稅的情況進(jìn)行鑒汪。企業(yè)經(jīng)營資料如下：
(1)2013年開發(fā)新樓盤，目前公司在開發(fā)項(xiàng)目為幸福小區(qū)，幸福小區(qū)相關(guān)資料如下：2013年以出讓方式取得市區(qū)某塊土地用于開發(fā)，占地面積為4萬平方米，地價款及相關(guān)稅費(fèi)5800萬元。
(2)項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，其中第一期為住宅樓及配套設(shè)施，占地面積為3萬平方米，開發(fā)期為1年半，已經(jīng)在2013年取得預(yù)售許可證，2013年預(yù)售30%，取得預(yù)售收入24000萬元，截止2014年底已經(jīng)銷售90%并取得竣工證明，銷售收入共計(jì)96000萬元。第二期同樣為住宅樓，占地面積為1萬平方米，從2014年7月開始開發(fā)，當(dāng)年取得預(yù)售許可證，截止2014年底預(yù)售10%。上述樓盤預(yù)售均已經(jīng)簽訂了《房地產(chǎn)預(yù)售合同》。
(3)稅務(wù)師審核時，發(fā)現(xiàn)與第一期住宅樓相關(guān)的如下信息：
①2014年10月，該房地產(chǎn)企業(yè)以每套75萬元的價格將第一期住宅樓中的10套兩室一廳的住房銷售給營銷業(yè)績突出的職工，每套房屋的建造成本價為85萬元，同類房屋的市場售價為145萬元，企業(yè)按照75萬元／套的價格計(jì)入了當(dāng)期的銷售收入中。
②企業(yè)賬面記載的相關(guān)開發(fā)成本如下：(單位：萬元)

(提示：上表中，借款從銀行借入，利息支出865萬元，其中超過貸款期限的利息支出為115萬元。)
③期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用1200萬元，其中廣告費(fèi)1000萬元；管理費(fèi)用1500萬元(含印花稅)，其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)890.5萬元。
④自2013年到2014年繳納的相關(guān)稅金如下：
營業(yè)稅＝4800(萬元)
城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝480(萬元)
土地增值稅＝1920(萬元)
企業(yè)所得稅＝3600(萬元)
(4)稅務(wù)師審核時，發(fā)現(xiàn)與第二期住宅樓相關(guān)的信息如下：
①取得預(yù)售收入1200萬元，企業(yè)計(jì)入預(yù)收賬款。
②相關(guān)開發(fā)成本如下：
土地使用權(quán)成本＝1450(萬元)
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＝5000(萬元)
前期工程費(fèi)＝650(萬元)
建筑安裝工程費(fèi)＝655(萬元)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＝150(萬元)
公共配套設(shè)施費(fèi)＝20(萬元)
利息支出＝50(萬元)
③2014年已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅24萬元。
(5)當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，企業(yè)所得稅利潤率為15%。其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比率為5%。預(yù)售商品房繳納的土地增值稅、營業(yè)稅及附加允許在繳納當(dāng)期企業(yè)所得稅稅前扣除。假設(shè)房地產(chǎn)預(yù)收款不作為計(jì)提廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等的計(jì)提基數(shù)。
要求：
(1)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳的相關(guān)流轉(zhuǎn)稅及附加。(不考慮地方教育附加)
(2)歸集該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓土地增值稅清算中的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目，直接填寫下表(單位：萬元)：

(3)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓進(jìn)行清算時需要補(bǔ)繳的土地增值稅。
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)2014年需要繳納的企業(yè)所得稅。
(5)計(jì)算每位低價購房員工應(yīng)繳納的個人所得稅。

參考答案：

(1)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該補(bǔ)繳的相關(guān)流轉(zhuǎn)稅及附加
①該房地產(chǎn)企業(yè)低價向職工銷售住房，應(yīng)該按照同類產(chǎn)品的銷售價格繳納營業(yè)稅；應(yīng)該補(bǔ)繳營業(yè)稅＝(145-75)×10×5%＝35(萬元)
補(bǔ)繳城建稅及教育費(fèi)附加＝35×(7%+3%)＝3.5萬元。
②該企業(yè)以預(yù)售方式銷售第二期住房時，應(yīng)該在收到預(yù)收款的當(dāng)天發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)，因此該企業(yè)2014年第二期住宅樓應(yīng)該繳納營業(yè)稅＝1200×5%＝60(萬元)，繳納城建稅和教育費(fèi)附加＝60×(7%+3%)＝6萬元。
(2)歸集該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓土地增值稅清算中的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目

(3)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓進(jìn)行清算時需要補(bǔ)繳的土地增值稅
①第一期住宅樓銷售90%，應(yīng)稅收入＝96000+(145-75)×10＝96700(萬元)
②扣除項(xiàng)目合計(jì)為59768.5萬元。
③增值額＝96700-59768.5＝36931.5(萬元)
④增值率＝36931.5÷59768.5＝61.79%
⑤適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%
⑥土地增值稅＝36931.5×40%-59768.5×5%＝11784.18(萬元)
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝11784.18-1920＝9864.18(萬元)
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)2014年需要繳納的企業(yè)所得稅
在企業(yè)所得稅前扣除的成本＝3915+39105+865×90%＝43798.5(萬元)
在企業(yè)所得稅前扣除的稅金＝11784.18+4800+480+35+3.5-(480+1320)+60+6+24＝15392.68(萬元)
【提示】稅金為全部收入對應(yīng)的土地增值稅、營業(yè)稅及其附加，同時，預(yù)售商品房繳納的土地增值稅、營業(yè)稅及附加允許在繳納當(dāng)期企業(yè)所得稅稅前扣除，所以2013年預(yù)售的30%第一期項(xiàng)目對應(yīng)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅，已經(jīng)在2013年所得稅前扣除，在2014年不能再重復(fù)扣除。2013年預(yù)繳的土地增值稅24000×2%＝480(萬元)，2013年繳納的營業(yè)稅、城建稅及附加24000×5%×1.1＝1320(萬元)
期間費(fèi)用納稅調(diào)整：
廣告費(fèi)限額＝96700×15%＝14505(萬元)，據(jù)實(shí)扣除。
業(yè)務(wù)招待費(fèi)限額＝96700×0.5%＝483.5(萬元)，890.5×60%＝534.3(萬元)。納稅調(diào)增＝890.5-483.5＝407(萬元)
可扣除的期間費(fèi)用＝1200+1500-407＝2293(萬元)
【提示】企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售收入計(jì)入預(yù)收賬款，待結(jié)轉(zhuǎn)收入后再作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。
應(yīng)納稅所得額＝96700-43798.5-15392.68-2293＝35215.82(萬元)
應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝35215.82×25%+1200×15%×25%-3600＝5248.96(萬元)
(5)計(jì)算每位低價購房員工應(yīng)繳納的個人所得稅單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，計(jì)算個稅按照全年一次性獎金的方法計(jì)算。其中“差價部分”，是指職工實(shí)際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。
100000÷12＝8333.33，適用于20%的稅率、555的速算扣除數(shù)。
每位低價購房員工應(yīng)納個稅＝100000×20%-555＝19445(元)

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