參考答案：

(一)基本情況 

天虹房產(chǎn)公司為某市一家知 名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2014年初該公司在某市市區(qū)競得1萬平方米土地進行商品房開發(fā)。公司采取一次性開發(fā)功能、售價和成本相似的商品房，開發(fā)的商品房可售面積為8萬平方米，建造的會所、電站、物業(yè)用房等配套設施的產(chǎn)權均歸全體業(yè)主所有。 

為了控制當?shù)胤績r過快上漲的勢頭，當?shù)卣�府開始試點要求房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)房銷售，不得采取預售機制。2014年底，房屋竣工，正式開始銷售商品房。 

2014年12月結轉(zhuǎn)實現(xiàn)銷售的商品房7.2萬平方米，已經(jīng)銷售總面積的90%并取得竣工證明，實現(xiàn)商品房銷售收入累計為96000萬元，企業(yè)相關的賬務處理為： 

借：銀行存款96000萬元 

貸：主營業(yè)務收人96000萬元 

(二)審核企業(yè)2014年度企業(yè)所得稅年度匯算清繳及有關資料發(fā)現(xiàn) 

(1)年初，競價取得土地使用權，成本4350萬元。 

借：無形資產(chǎn)——土地使用權4350萬元 

貸：銀行存款4350萬元 

(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，購入房屋分給拆遷戶，購房款支出合計14350萬元。 

借：開發(fā)成本14350萬元 

貸：銀行存款14350萬元 

(3)發(fā)生前期工程費3350萬元；建筑安裝工程費13550萬元；基礎設施費3500萬元；會 

所、電站、物業(yè)用房等配套設施費1200萬元。 

借：開發(fā)成本21600萬元 

貸：銀行存款21600萬元 

(4)發(fā)生與開發(fā)項目相關的間接費用7500萬元。 

借：開發(fā)成本7500萬元 

貸：銀行存款7500萬元 

(5)2014年度為構建商品房而發(fā)生的“財務費用”借方發(fā)生額為865萬元，其中超過貸款期限的利息支出為115萬元，可以提供銀行貸款證明；“銷售費用”借方發(fā)生額為1200萬元，其中廣告費1000萬元；“管理費用”借方發(fā)生額1500萬元，其中業(yè)務招待費890.5萬元。 

(6)開發(fā)成本和管理費用中合計列支實際發(fā)生的工資薪金總額為300萬元、職工福利費總額為30萬元、職工教育經(jīng)費5萬元，撥繳的工會經(jīng)費6萬元。 

(7)2014年12月未出售的部分開發(fā)商品房收取臨時租金收入20萬元，相關的賬務處理為： 

借：銀行存款20萬元 

貸：其他應付款20萬元 

(8)計算土地增值稅時利息之外的其他開發(fā)費用按照5%的比例計算扣除。 

(9)企業(yè)2014年計算的各項稅費如下： 

營業(yè)稅=96000×5%-4800(萬元) 

城市維護建設稅及教育費附加=4800×(7%+3%)=480(萬元) 

土地增值稅的計算： 

取得土地使用權所支付的金額=4350×90%=3915(萬元) 

開發(fā)成本=(143504-33504-13550+3500+7500)×90%=38025(萬元) 

開發(fā)費用=(865-115)×90%+(39154-38025)×5%=2772(萬元) 

可以扣除的稅金=96000×5%×(1+7%+3%)=5280(萬元) 

其他扣除項目=(39154-38025)×20%=8388(萬元) 

扣除項目合計=39154-380254-2772+52804-8388=58380(萬元) 

增值額=96000-58380=37620(萬元)，增值率=37620÷58380×100%=64.44% 

應繳納土地增值稅=37620×40%-58380×5%=12129(萬元) 

企業(yè)所得稅的計算： 

廣告費扣除限額=96000×15%=14400(萬元)，實際發(fā)生1000萬元，可據(jù)實扣除；業(yè)務招待費扣除限額=96000×0.5%=480(萬元)，實際發(fā)生額的60%=890.5×60%=534.3(萬元)，只能扣除480萬元。 

利息費用的扣除中115萬的超標利息不得扣除。 

職工福利費的扣除限額300×14%=42萬元，未超過扣除限額，無須調(diào)整。 

職工教育經(jīng)費的扣除限額300×2.5%=7.5萬元，未超過扣除限額，無須調(diào)整。 

工會經(jīng)費扣除限額=300×2%=6萬元，未超過扣除限額，無須調(diào)整。 

稅前可以扣除的期間費用=865-1154-1200+1500-890.54-480=3039.5(萬元) 

(10)應納稅所得額=96000-3915-38025-3039.5-5280-12129=33611.5(萬元) 

應繳納企業(yè)所得稅=33611.5×25%=8402.875(萬元) 

(三)同時，關注到企業(yè)2013年度相關財務核算資料發(fā)現(xiàn) 

問題： 

(1)2014年企業(yè)上述處理和稅款的計算中有哪些問題。 

(2)計算2014年企業(yè)應該補計的各項稅費。(只考慮題目中企業(yè)計算的幾類稅金，不考慮印花稅) 

(3)幫助企業(yè)編制2014年土地增值稅納稅申報表。 

登錄查看解析 進入題庫練習

答案解析: