答案部分
一、單項選擇題
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。選項D屬于建筑物。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項D屬于土地的地下附著物。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 D
【答案解析】 物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府行政類物業(yè)和其他用途物業(yè)等類型。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項A錯誤，土地的經濟供給是有彈性的。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 B
【答案解析】 樓面地價=土地單價/容積率=10000/8=1250(元/平方米)。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是建(構)筑物的基本概念、特點及分類。選項C是按照使用方式進行的劃分。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 B
【答案解析】 在財務核算情況的調查中，要了解待估對象的賬面價值，包括了解建(構)筑物的入賬原值、歷史成本、賬面凈值等情況。
【該題針對“現(xiàn)場調查——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 A
【答案解析】 決定建(構)筑物價值的關鍵在于其位置的優(yōu)劣。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 D
【答案解析】 比較因素修正包括交易情況修正、交易日期修正、權益狀況修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正。
【該題針對“市場法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 C
【答案解析】 建立比較基礎時，包括統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費負擔和統(tǒng)一計價單位。
【該題針對“市場法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
11、
【正確答案】 D
【答案解析】 選項D錯誤，圖書館往往難以適用市場法評估。
【該題針對“市場法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
12、
【正確答案】 B
【答案解析】 土地價值=房地產收益/綜合資本化率-建筑物價值=500/11%-3000=1545.45(萬元)。
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
13、
【正確答案】 D
【答案解析】 開發(fā)成本主要由五個方面構成：(1)勘察設計和前期工程費;(2)基礎設施建設費;(3)房屋建筑安裝工程費;(4)公共配套設施建設費;(5)開發(fā)期間稅費指政府或其他部門收取的費用。
【該題針對“成本法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
14、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項BC為釆用收益法評估建(構)筑物前提條件，選項D為釆用市場法評估建(構)筑物前提條件。
【該題針對“成本法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
15、
【正確答案】 C
【答案解析】 剩余法適用于待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估，該工業(yè)廠房需要更新改造，項目沒有正式實施，且更新改造后的房地產具有收益性，最適合采用剩余法。
【該題針對“剩余法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
16、
【正確答案】 A
【答案解析】 “五證一圖一書”：土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、建設項目總平面審批圖、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。
【該題針對“在建工程評估程序”知識點進行考核】
17、
【正確答案】 C
【答案解析】 重置核算法是根據(jù)工程的建設情況及現(xiàn)行材料調價和現(xiàn)行的費用標準分別確定直接費用和間接費用，對不可預見費、洽商費及預算外費用，可按實際發(fā)生數(shù)參照現(xiàn)行定額加以適當調整的辦法。
【該題針對“在建工程評估方法”知識點進行考核】
18、
【正確答案】 B
【答案解析】 土地使用年期修正系數(shù)中，y-宗地使用年期修正系數(shù);r-土地資本化率;m-被估宗地可使用年期;n-該用途土地法定最高出讓年期。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】
19、
【正確答案】 A
【答案解析】 基準地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，通過被估宗地條件與級別或區(qū)域內同類用地平均條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個別條件、使用年期、容積率和價格期日等方面的差異，對照因素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)，對基準地價進行修正，得到被估宗地地價。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】
20、
【正確答案】 A
【答案解析】 正外部性：某經濟主體行為使他人受益，而受益者無需為此花費代價。新增的交通路線及站點，帶來正外部性。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
二、多項選擇題
1、
【正確答案】 BCDE
【答案解析】 開間通常指房間寬度，進深通常指房間長度。
2、
【正確答案】 DE
【答案解析】 三種自然增值原因：外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變。選項A屬于保值而非自然增值;選項BC屬于投資增值而非自然增值。
【該題針對“建(構)筑物的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 DE
【答案解析】 選項ABC屬于交易因素，選項D屬于外部因素;選項E屬于自身因素。
【該題針對“影響建(構)筑物價格的因素”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 選項ABCD屬于對建(構) 筑物實體狀態(tài)了解的內容;選項E屬于政策因素。
【該題針對“建(構)筑物評估基本事項的明確”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 BC
【答案解析】 選項A屬于土地實物調查內容;選項D屬于權屬調查內容;選項E屬于區(qū)位及交易調查內容。
【該題針對“現(xiàn)場調查——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 AB
【答案解析】 收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。
【該題針對“收益法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 BC
【答案解析】 公共配套設施建設費包栝由開發(fā)商支付的非經營性用房、附屬工程、文教衛(wèi)系統(tǒng)。而商業(yè)網點如糧店、副食店、菜店、小百貨店等經營性用房的建設費用應由經營者負擔，按規(guī)定不計入商品房價格。臨時用電屬于勘察設計和前期工程費。
【該題針對“成本法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 AB
【答案解析】 前期費用包括籌建費、可行性研究費、規(guī)劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。選項CDE屬于期間費用。
【該題針對“成本法——建(構)筑物評估”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 選項DE屬于預備費。工程建設其他費用包括：土地使用費、與項目建設有關的其他費用和與未來生產經營有關的其他費用。
【該題針對“在建工程評估概述”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 ACD
【答案解析】 各地基準地價成果各不相同，但其基本含義的表述大體上是差不多的，基準地價內涵一般包括以下內容：(1)基準地價表(采用級別基準地價或區(qū)片基準地價予以表示);(2)基準地價的估價期日;(3)設定土地開發(fā)程度(不同土地級別、不同用途可能設定的不同);(4)設定土地容積率(不同用途可能設定的不同);(5)設定土地使用權年限。
【該題針對“基準地價系數(shù)修正法在土地評估中的應用”知識點進行考核】
，我們將會及時處理。