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　　1.被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸，或每噸降價(jià)100元保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)X為0.6，試根據(jù)所給的條件估算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額。

　　(1)經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(7000/10000)0.6] ×100%=19%

　　(2)經(jīng)濟(jì)性貶值額=[100×10000×(1-33%)] ×(P/A，10%，3)=670000×2.4869=1666223

　　9.被評(píng)估機(jī)組為3年前購(gòu)置，帳面價(jià)值為20萬元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%，被評(píng)估機(jī)組尚可使用7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為1萬元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測(cè)該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。

　　(1)被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為：

　　30×(1-20%)=24(萬元)

　　(2)設(shè)備的成新率為：

　　[7÷(3+7)] ×100%=70%

　　(3)設(shè)備的評(píng)估值為：24×70%=16.8(萬元)

　　2、有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)搜集到A、B、C、D四宗地交易實(shí)例，具體情況見下表，表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與評(píng)估標(biāo)的相比較，以評(píng)估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.5~2之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1.5時(shí)增加2%。該城市從1998年到2002年，每年地價(jià)指數(shù)上升1%。

　　試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地2002年1月的評(píng)估值。

　　答案要點(diǎn)：(1)P=P’×交易時(shí)間修正×交易情況修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)

　　(2)建立容積率修正系數(shù)表

　　(3)年期修正

　　KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135

　　KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066

　　(4)參照物地價(jià)修正

　�、�2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343

　�、�2400×1.01×104/106×100/102 =2332

　　③2300×1.01×1.0066 =2338

　�、�2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282

　　(5)評(píng)估結(jié)果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)