1、有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%，預(yù)計(jì)未來5年的純收益分別為30萬、32萬、35萬、33萬、38萬元，從第6年開始，大約穩(wěn)定在40萬元左右，試評(píng)估該宗宗地價(jià)格。
答案要點(diǎn)：
P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5++32/[6%*(1+6%)5]*[1-1/(1+6%)40-5]=574.06萬元
2、有一宗房地產(chǎn)，假設(shè)使用年期為無限，未來第一年年純收益為100萬元，資本化率為10%，若：(1)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬;(2)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%。兩種情況下該宗房地產(chǎn)的評(píng)估值為多少?
答案要點(diǎn)：(1)、P=a/r+b/r2=1100萬元
(2)、P=a/(r-s)=1111萬元
3.被評(píng)估機(jī)組購(gòu)建于1999年3月，主要由主機(jī)、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬元人民幣，其中主機(jī)占70%，輔助裝置占20%，工藝管道占10%。至評(píng)估基準(zhǔn)日，機(jī)組主機(jī)價(jià)格下降2%，輔助裝置價(jià)格上升1%，工藝管道價(jià)格上升了5%。求該機(jī)組評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。
重置成本=60×70%×(1-2%)+60×20%×(1+1%)+60×10%×(1+5%)=59.58(萬元)
4.現(xiàn)有一臺(tái)與評(píng)估資產(chǎn)A設(shè)備生產(chǎn)能力相同的新設(shè)備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動(dòng)力等40萬元。A設(shè)備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8%，該企業(yè)的所得稅稅率為33%，求A設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本。
年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=40×(1-33%)=26.8(萬元)
A設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本=26.8×(P/A，8%，5)=107(萬元)
5.被評(píng)估設(shè)備為1989年從德國(guó)引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬馬克。1994年評(píng)估時(shí)德國(guó)生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種設(shè)備了，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)1994年從德國(guó)進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%～90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%，保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5%，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)，以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格中不再另行計(jì)算，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5﹕1，人民幣與美元的匯率為8﹕1。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測(cè)該進(jìn)口設(shè)備的續(xù)用價(jià)值。
答(1)被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格取其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口更新?lián)Q代型設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬馬克，或20萬美元。
(2)被評(píng)估設(shè)備的重置成本為：
(設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi))×(1+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率)
銀行手續(xù)費(fèi)=20×8×0.8%=1.28(萬元人民幣)
國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(160+1.28)×3%=4.84(萬元人民幣)
進(jìn)口設(shè)備重置成本=160+1.28+4.84=166(萬元人民幣)
(3)設(shè)備的成新率=5÷(5+5)×100%=50%
(4)進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值為：166×50%=83(萬元人民幣)
，我們將會(huì)及時(shí)處理。