一、單項選擇題
1.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)費是均勻投入的，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。投資利息使用復利計算，則該土地投資利息為( )。
A.120萬元
B.79.23萬元
C.60萬元
D.100萬元
【正確答案】 B
【答案解析】 500×[(1+8%)-1]+1000×[(1+8%)^0.5-1]=79.23(萬元)。
2.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準日比較案例宗地的市場交易價格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價格最接近于( )元。
A.1250
B.1500
C.2000
D.3333.33
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材192頁。
經(jīng)容積率修正后可比實例價格=可比實例價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù))=1000×(3/1.5)=2000元/平方米。
3.用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為( )
A.整個開發(fā)期
B.整個銷售期
C.整個開發(fā)期和銷售期
D.整個開發(fā)期和銷售期的一半
【正確答案】 C
【答案解析】參見教材199頁，土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。
4.根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付費用一般包括( )。
A.土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費
B.土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜地開發(fā)基金
C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費
D.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材197頁。
5.在假設(shè)開發(fā)法評估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ( )。
A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
B.取得土地的實際成本
C.整個開發(fā)項目的開發(fā)成本
D.房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材206頁。
6.基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合()的土地使用權(quán)的平均價格。
A. 用地
B. 土地級別
C. 土地
D. 公共用地
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材211頁。
二、多項選擇題
1.土地的自然特性包括( )等。
A.稀缺性
B.位置的固定性
C.質(zhì)量的差異性
D.利用的多方向性
E.可壟斷性
【正確答案】 BC
【答案解析】參見教材155頁。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性;2.土地質(zhì)量的差異性;3.土地資源的不可再生性不可再生性;4.土地效用的永續(xù)性。
2.以下屬于房地產(chǎn)特性的有()
A.位置固定性
B.使用長期性
C.投資風險小
D.投資大量性
E.難以變現(xiàn)性
【正確答案】 ABDE
【答案解析】 參見教材159-160頁。
3.下列房地產(chǎn)價格中屬于政府制定的價格是( )
A.交易底價
B.基準地價
C.標定地價
D.房屋重置價格
E.市場價格
【正確答案】 BCD
【答案解析】參見教材166頁。房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。
三、綜合題
1.被評估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運營，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結(jié)束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費用由承租人承擔，合同同時規(guī)定，如果房地產(chǎn)A的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日(2008年5月31日)市場上同類商業(yè)用房的正常租金(與評估對象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評估基準日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為l0%。
要求：
評估房地產(chǎn)A的最佳轉(zhuǎn)讓價值(寫出評估過程，給出得出評估結(jié)論的理由或根據(jù))。
【正確答案】 (1)收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
(2)現(xiàn)有合同是否應(yīng)該違約
目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應(yīng)該執(zhí)行合同。
如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為
2009年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元
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