單項(xiàng)選擇題
1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估一商業(yè)用地的價(jià)值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。
A. 0.992
B. 0.937
C. 0.986
D.1.067
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P215,土地使用年期修正的公式. 使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
2.路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是( )。
A.替代原則
B.供求原則
C.貢獻(xiàn)原則
D.預(yù)期收益原則
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材217頁。
3.在路線價(jià)四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是( )
A.單獨(dú)深度百分率
B.累計(jì)深度百分率
C.平均深度百分率
D.標(biāo)準(zhǔn)深度百分率
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材221頁，理解掌握單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律。
4.某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為( )
A. 87.2%
B .78%
C .109%
D .117%
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材221頁：
標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺,級距就是100/4=25英尺;
累計(jì)深度百分率=∑各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%;
平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。
5.在路線估價(jià)法中，霍夫曼法則認(rèn)為：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的()。
A.70%
B.72.5%
C.2/3
D.價(jià)值與其深度的平方根成正比。
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材221頁,可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，四三二一法則是必須掌握的。
6.對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )評估。
A.成本法
B.形象進(jìn)度法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.工作量法
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材229頁。
整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評估;
對于實(shí)際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估;屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。
二、多項(xiàng)選擇題
1.下列特性中屬于房地產(chǎn)價(jià)格特征的是( )
A. 房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)
B. 房地產(chǎn)價(jià)格是土地購買價(jià)格
C. 房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性
D. 房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性
E. 房地產(chǎn)價(jià)格是由政府定價(jià)
【正確答案】 ACD
【答案解析】 參見教材168頁。
2.按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為( )。
A. 總價(jià)格
B. 單位價(jià)格
C. 樓面地價(jià)
D.交易底價(jià)
E.基準(zhǔn)地價(jià)
【正確答案】 ABC
【答案解析】 見教材P167。
3.在采用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),需要修正的因素主要有( ).
A. 交易情況因素
B. 交易機(jī)構(gòu)和人員因素
C. 交易日期因素
D. 房地產(chǎn)狀況因素
E. 容積率修正
【正確答案】 ACDE
【答案解析】 見教材P190-P192。
三、綜合題
某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預(yù)計(jì)年租金為7元/平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4%，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%(以預(yù)期實(shí)際租金為征稅基礎(chǔ)，需要考慮空置率，正式考試可能不會告訴計(jì)稅基礎(chǔ))，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%(不考慮空置率)，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。
要求：
(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益。
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評估值。
【正確答案】 解：(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入應(yīng)該是客觀收入=1×7×(1-5%)=6.65(萬元)
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用
年房產(chǎn)稅=7×(1-5%)×12%=0.798(萬元)
管理費(fèi)、修繕費(fèi)=7×6%=0.42(萬元)
房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=0.3(萬元)
年出租費(fèi)用合計(jì)=0.798+0.42+0.3=1.518(萬元)
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益=6.65-1.518=5.132萬元
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評估值=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502=29(萬元)
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