單項(xiàng)選擇題
1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。
A. 0.992
B. 0.937
C. 0.986
D.1.067
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P215,土地使用年期修正的公式. 使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場(chǎng)法，應(yīng)該采用參照物和評(píng)估土地的各自的剩余使用年限。
2.路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是( )。
A.替代原則
B.供求原則
C.貢獻(xiàn)原則
D.預(yù)期收益原則
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材217頁。
3.在路線價(jià)四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是( )
A.單獨(dú)深度百分率
B.累計(jì)深度百分率
C.平均深度百分率
D.標(biāo)準(zhǔn)深度百分率
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材221頁，理解掌握單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律。
4.某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為( )
A. 87.2%
B .78%
C .109%
D .117%
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材221頁：
標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺,級(jí)距就是100/4=25英尺;
累計(jì)深度百分率=∑各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%;
平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。
5.在路線估價(jià)法中，霍夫曼法則認(rèn)為：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的()。
A.70%
B.72.5%
C.2/3
D.價(jià)值與其深度的平方根成正比。
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材221頁,可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，四三二一法則是必須掌握的。
6.對(duì)于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )評(píng)估。
A.成本法
B.形象進(jìn)度法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.工作量法
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材229頁。
整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估;
對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估;屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。
二、多項(xiàng)選擇題
1.下列特性中屬于房地產(chǎn)價(jià)格特征的是( )
A. 房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)
B. 房地產(chǎn)價(jià)格是土地購(gòu)買價(jià)格
C. 房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性
D. 房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性
E. 房地產(chǎn)價(jià)格是由政府定價(jià)
【正確答案】 ACD
【答案解析】 參見教材168頁。
2.按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為( )。
A. 總價(jià)格
B. 單位價(jià)格
C. 樓面地價(jià)
D.交易底價(jià)
E.基準(zhǔn)地價(jià)
【正確答案】 ABC
【答案解析】 見教材P167。
3.在采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),需要修正的因素主要有( ).
A. 交易情況因素
B. 交易機(jī)構(gòu)和人員因素
C. 交易日期因素
D. 房地產(chǎn)狀況因素
E. 容積率修正
【正確答案】 ACDE
【答案解析】 見教材P190-P192。
三、綜合題
某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預(yù)計(jì)年租金為7元/平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4%，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12%(以預(yù)期實(shí)際租金為征稅基礎(chǔ)，需要考慮空置率，正式考試可能不會(huì)告訴計(jì)稅基礎(chǔ))，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6%(不考慮空置率)，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元/年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。
要求：
(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益。
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。
【正確答案】 解：(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入應(yīng)該是客觀收入=1×7×(1-5%)=6.65(萬元)
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用
年房產(chǎn)稅=7×(1-5%)×12%=0.798(萬元)
管理費(fèi)、修繕費(fèi)=7×6%=0.42(萬元)
房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=0.3(萬元)
年出租費(fèi)用合計(jì)=0.798+0.42+0.3=1.518(萬元)
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益=6.65-1.518=5.132萬元
(4)計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502=29(萬元)
，我們將會(huì)及時(shí)處理。