10、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的基本內(nèi)容包括( AC )。
A、評(píng)估目的 B、評(píng)估假設(shè)
C、評(píng)估基準(zhǔn)日 D、評(píng)估計(jì)劃
4、計(jì)算題(共60分)
1、某企業(yè)2000年外購(gòu)一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的帳面值500 000元，2003年進(jìn)行評(píng)估，試按物價(jià)指數(shù)法估算其重置完全成本。根據(jù)資料，此項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)的物價(jià)指數(shù)是120%;評(píng)估時(shí)的物價(jià)指數(shù)是150%。(5分)
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=500000*150%/120%=
2、對(duì)某廠的一個(gè)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐正常運(yùn)轉(zhuǎn)需5名操作人員，每名操作人員年工資及福利費(fèi)為10000元，鍋爐的年耗電量為10萬(wàn)千瓦時(shí)，目前相同能力的新式鍋爐只需3個(gè)人操作，年耗電量為6萬(wàn)千瓦時(shí)，電價(jià)為2元/千瓦時(shí)，被評(píng)估鍋爐的尚可使用年限為5年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述資料，計(jì)算被評(píng)鍋爐的功能性貶值是多少?(5分)
((5-3)*10000+(100000-60000)*2)*(1-33%)*(P/A,10%，5)=
3、一臺(tái)機(jī)器設(shè)備的重置成本是150萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)壽命10年，估計(jì)可修復(fù)費(fèi)用為20萬(wàn)元。用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值。(5分)
不可修復(fù)部分的重置成本=150-20=130萬(wàn)元
不可修復(fù)費(fèi)用=130* 2/10 =26萬(wàn)元
實(shí)體性貶值額=20+26=46萬(wàn)元
實(shí)體性貶值率=46/150=
4、有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，土地面積為5000平方米，建筑容積率為3，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓。建筑費(fèi)為2 000元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為4 000元/平方米，銷(xiāo)售費(fèi)用為樓價(jià)的5%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為20%。試估算該宗土地目前的總地價(jià)和單位地價(jià)。(10分)
設(shè)總地價(jià)為X
建筑面積=5000*3=15000平方米
售價(jià)=15000*4 000=6000萬(wàn)元
建筑費(fèi)=2 000*4 000=800萬(wàn)元
專(zhuān)業(yè)費(fèi)=800萬(wàn)元*10%=80萬(wàn)元
銷(xiāo)售費(fèi)用=6000萬(wàn)元*5%=300萬(wàn)元
稅費(fèi)=6000萬(wàn)元*6%=360萬(wàn)元
利息=(X+800萬(wàn)元+80萬(wàn)元)*6%=
利潤(rùn)=(X+800萬(wàn)元+80萬(wàn)元)*20%=
總地價(jià)=6000萬(wàn)元-800萬(wàn)元-80萬(wàn)元-300萬(wàn)元-360萬(wàn)元-(X+800萬(wàn)元+80萬(wàn)元)*6%-(X+800萬(wàn)元+80萬(wàn)元)*20%=
5、有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為50萬(wàn)元，資本化率為5%，若(1)未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加一萬(wàn)元;(2)未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，試分別評(píng)估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。(5分)
(1)等年值A(chǔ)=(50/(1+5%) + 51/(1+5%)²)/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=(萬(wàn)元)
P=A/5% + 1/(5%)²=1409.754(萬(wàn)元)
(2)等年值A(chǔ)=(50/(1+5%) + 50*(1+1%)/(1+5%)²)/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=50.2438(萬(wàn)元)
P=A /(5% -1%)=1256.095(萬(wàn)元)
6、一宗待估土地，面積為800平方米，評(píng)估資料見(jiàn)附表：用市場(chǎng)法評(píng)估該土地的市場(chǎng)價(jià)值。
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參照物 |
單價(jià)：元/平方米 |
交易情況 |
交易日期 |
區(qū)域因素 |
個(gè)別因素 |
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A |
2000 |
1% |
1% |
0 |
1% |
|
B |
1800 |
0 |
2% |
1% |
0 |
|
C |
1900 |
2% |
0 |
1% |
0 |
|
D |
2200 |
-1% |
1% |
2% |
2% |
參照物B的剩余使用年限為20年,評(píng)估物及其他參照物的剩余使用年限均為25年。(折現(xiàn)率10%)(5分)p91
解：
A修正后的單價(jià)=2000* (100/101 )×(101/100)×(100/100)×(100/101)=1980(元/m²)
B修正后的單價(jià)=1800* (100/100 )×(102/100)×(100/101)×(100/100)×(1-1/(1+10%)25)/ (1-1/(1+10%)20)=1927(元/m²)
C修正后的單價(jià)=1900* (100/102 )×(100/100)×(100/101)×(100/100)=1844(元/m²)
D修正后的單價(jià)=2200* (100/99)×(101/100)×(100/102)×(100/102)=2157(元/m²)
土地評(píng)估單價(jià)=(A+B+C+D)/4=1977(元/m²)
土地評(píng)估總價(jià)=1977*800=1581600(元)
7、設(shè)備重置成本50000元，總使用年限10年，已使用2年，求該設(shè)備的貶值率、成新率和貶值額。(5分)
貶值率=2/10=20%
成新率=1-20%=80%
貶值額=50000*20%=1000元
8、預(yù)計(jì)土地未來(lái)3年的收益額分別為10、12、15萬(wàn)元，從第四年起，以后各年的收益額固定為18萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。
要求：(1)評(píng)估永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估額;
(2)評(píng)估20年的收益價(jià)值。(10分)
(1)P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% * 1/(1+10%)3=
(2)P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% *(1+10%)3*[1-1/(1+10%)17]=
9、甲企業(yè)以重置成本100萬(wàn)的新技術(shù)向乙企業(yè)投資，乙企業(yè)擬投入合營(yíng)的資產(chǎn)重置成本8000萬(wàn)元，甲企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率為200%，乙企業(yè)擬投入合營(yíng)的資產(chǎn)原利潤(rùn)率為50%。用約當(dāng)投資分成法評(píng)估利潤(rùn)分配率。(5分)
利潤(rùn)分配率=100*(1+200%) / [8000*(1+50%)+100*(1+200%)]=2.43%
10、一項(xiàng)醫(yī)用新技術(shù)，購(gòu)買(mǎi)方的設(shè)計(jì)能力為400萬(wàn)臺(tái)，新技術(shù)總設(shè)計(jì)能力為1000萬(wàn)臺(tái)。該技術(shù)帳面價(jià)值200萬(wàn)元，已使用2年，尚可使用8年。在剩余使用年限中，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少銷(xiāo)售收入現(xiàn)值為80萬(wàn)元;為保住市場(chǎng)需追加成本現(xiàn)值20萬(wàn)元。試評(píng)估該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。(5分)
，我們將會(huì)及時(shí)處理。